マイホームを購入する！というと、どういう手順（流れ）をイメージしますか。

ザックっといえば、「インターネットで物件探し」⇒「不動産屋さんへ問い合わせ」⇒（内覧で気に入る）⇒「住宅ローン審査」⇒（契約・決済）という流れが一般的なイメージかと思います。

でも実はこの手順だとかなり無駄が多く、そして危険な取引の入り口になったりします。

効率的で安全な取引を目指すなら、「不動産屋さん探し」⇒「ファイナンシャルプラン作成」⇒「物件探し」⇒…という手順が望ましいのです。

つまり、物件探しの前に不動産会社を選んでおき、しかも、物件を具体的に見ていく前に資金計画（ファイナンシャルプラン）を立てておくことが大事ということですね。

なぜでしょうか。

ここでは、この手順の違いと意味について具体的にみていきましょう。

インターネットの物件探しから始めると、押し売りされるリスクが大きい

インターネットにあるat-homeやHOME’Sなどの物件情報サイトは便利ですね。

家に居ながらポチポチっとクリックするだけで、いろんな物件情報を見ることができます。相場も分かりますし、物件の雰囲気を感じることができますね。しかも無料です。

でも冷静に考えてみましょう。この物件サイトを運営する会社はどこからお金をもらっているのでしょうか。

それは、物件情報を掲載する不動産会社からです。広告掲載料（物件掲載料）としてお金を不動産屋さんから徴収しています。

お金を払って物件を掲載する不動産屋の狙いはなんでしょうか。もちろん、そこから反響（問い合わせ）をとって、契約に結びつけることです。

物件をお金を払って載せています。何百件も載せまくっている会社もあります。

自社ホームページに載せているケースもありますが、売主に掲載許可をもらったり、写真を撮ってコメント書いて…と、物件を一つ掲載するのにも多くの手間暇がかかっています。

そんな中、「この物件内覧したいんですけど…」と問い合わせがあったら、なんとしても契約させたいと思うのが営業マンです。

掲載している物件が気に入らないとしても、他の物件をどんどん当ててくるでしょう。電話営業もかかってくるでしょう。

物件情報は、どの不動産会社でも見られる「REINS」から仕入れている

押し売りしてくるのには明確な理由があります。

コストを回収したい（売り上げをあげたい）と思うことに加え、「掲載している物件は、他の不動産屋さんでも取引できる」からです。

そもそも、物件情報のほとんどは、どの不動産会社でもアクセスできる「REINS」（レインズ）という不動産会社専用の物件データベースから仕入れています。

REINSには全国津々浦々、膨大な数の売り物件情報が載せられています。

ほとんどの不動産屋さんはこのデータベースで繋がっているため、大手不動産会社も中小零細不動産会社も、ほとんど等しく物件情報を持っているのですね。

そこから情報を引っ張ってきて、at-homeやHOME’Sに掲載料を支払って、個人のお客さん（買主）に向けて物件情報を配信しているのです。

ということは、物件をネットに掲載していない不動産屋さんでも、その物件を紹介できるし取引できます。

不動産会社としては、「これはうちの物件だ」というイメージで、インターネットに掲載しますし中には「物件量No1」などと宣伝する業者もいます。

でも、ホントは内心「隣の不動産屋に行かれたらまずい」と内心焦っているのですね。

ネットに載せてる不動産屋に問い合わせなくていい。どの会社でもOK

不動産会社は、ほとんどの物件をREINS（レインズ）というデータベースで共有していることが分かりました。

ということは、インターネットで「この物件、良いんじゃない？」と思ったものを見つけたとしても、物件を載せている会社に問い合わせなくていいということです。

中には、同じ物件に何社もズラリと並んでいるものがあって「どこに問い合わせたらいいの？」と悩むこともあるかもしれませんね。

「良いな」と思う物件を見つけた時は、（物件を載せている会社でなく）信頼できる不動産屋さんに「ネットにこういう物件が載ってあるんだけど、どう思う？」と聞けばいいのです。

「内覧してみたい」といえば、問題なく手配してくれるでしょう。

ただ、中には非公開物件（未公開物件）というものもあって、ネットに載せてある会社でしか紹介できないものもありますがその数はごくわずかです。

いずれにしても、「押し売りが怖い…」と思うなら、物件を選ぶ前（もしくは選んだ後）に、買ってもいい不動産かどうかをしっかり検証してくれる安心安全な不動産会社を選んでおきましょう。

おすすめはリスク情報こそ積極的に開示してくれる不動産屋さん（エージェント）です。不動産の前に、不動産屋選びをしっかり行いましょう。

不動産エージェントの選び方はこちらの記事を参考にしてみてください。

【7つの方法】良い不動産屋の見分け方・選び方（住宅購入編）

2018-01-10

家の予算はFPと決める。住宅ローン審査は利息を取る銀行のためのもの

家の予算ってどうやって決めればいいのでしょうか。

なんとなく「年収の5倍」とか「7倍」とか。。それとも、年収が近い友達が4,000万円の物件買ったから、自分も5,000万円とか。。

もしくは、銀行の住宅ローン事前審査をしてみて、5,000万円までなら通ったから5,000万円で探すというケースもあるでしょう。

ただ、こういうやり方は絶対にお勧めしません。なぜかというと、家を買った後に住宅ローン返済に苦しめられ、最悪の場合、ローン破産してしまうからです。

そもそも、銀行は大げさに言えば「マイホームは取られたら住む場所がなくなるから、必死に返済するだろう。ギリギリまで貸して利息を取りたい」と思っているものです。

賃貸アパートのような収益不動産への投資ローンであれば、「事業」として成り立ちます。家賃収入がいくらで、月々の家賃がいくらで…と計算して貸付額を設定できます。

不動産そのものがキャッシュを生むからです。

ただ、マイホームの場合には、所有者が住んでる間はお金を生み出しません。毎月の給料から住宅ローンを返してもらうしかなく、年収から逆算してローン融資額を計算します。

最悪破産した場合には、自宅を任意売却や競売にかけて貸付額の一部を回収するため物件の評価額も大切ですが、やはり「人」に貸すという性質があります。

「人」に貸す住宅ローン。いくらの家なら買ってよいか、銀行も知らない

「人」に貸し付けるという性質の強い住宅ローン。ここで銀行は大きな問題に直面します。

賃貸マンションなどの投資用不動産であれば、家賃収入に管理費や修繕費など、ある程度予想しやすい出費を差し引いて実質的な収入が分かります。

その実質的な収入に照らし合わせて、投資ローンの返済額に無理がないかを逆算してローン貸付額を計算できます。

ただ、住宅ローンの場合には、家族の生活の出費まで把握（計算）しきれません。

お子さんの数も趣味も違います。海外旅行に頻繁に行く家族であれば、小さくない出費が毎年発生します。子どもを私立に通わせるか公立に通わせるか、さらには医学部に行かせるとしたら…

年収や家族構成が同じでも、生活スタイルによって、家計というのは天と地ほどの差がでてきます。

銀行も根掘り葉掘り聞ければいいのですが、そういうわけにもいきません。それにあくまでも予定であって、例えば転職や起業をすればライフスタイルなんてガラッと変わります。

「物件（もの）」に貸す投資ローンと異なり、「人（生活）」に貸す住宅ローン。いくらの家までなら買っていいのかというのは、銀行でも分かりません。

逆にいえば、銀行の審査に通ったからと言って、本当にそのローンを組んでいいのかどうかはまったくの別問題という事です。

マイホームの予算はどう決める？正しい住宅ローンの借り方とは

2018-01-26

借りていい額（家の予算）は、ファイナンシャルプランを立てると分かる

結局、家の予算（借りていい住宅ローンの額）は銀行もわかりません。適当に「年収の〇倍」とするのももちろんダメです。

ここで登場するのが、お金の専門家であるファイナンシャルプランナー（FP）です。

マイホームを購入することは、人生の中で最も大きな取引の一つです。それなら、会社の事業計画にあたる、個人の資金計画を立てておくのは当然のことです。

FPに、家族のこれからのライフプランを事細かに伝え、一つ一つファイナンシャルプラン（資金計画書）に落とし込んでいくのです。

もちろん人生何が起こるかわかりません。計画通りいかないこともあるでしょうし、収入が大きく変化する時もあるでしょう。

ただ、その時にファイナンシャルプランが手元にあるだけで、家計状況が変わったことも明確に分かりますし、どの支出を減らせばよいのかなど、すぐに手を打つことができます。

ファイナンシャルプランは羅針盤のようなもので、家計にお金を最も多く残すにはどのようにすればよいかというライフスタイルの提案も含まれているのです。

そのファイナンシャルプランを作って初めて、「これなら無理なく生活できる」という「本当に借りていい額」（家の予算）が分かります。

不動産取引を行った後の人生を見通すといえば大げさですが、ぜひ家を買う時には、FP（しかも保険会社に所属していない独立系）と一緒にファイナンシャルプランを立てましょう。

物件探しの「前」に、エージェントと予算を決めなければならない理由？

エージェント（信頼できる不動産屋）を探し、ファイナンシャルプランを立てることの重要性を説明しました。

でも、まだ説明が足りないことがあります。なぜ、物件探しの「前」にそれらをやらないといけないかです。

エージェント探しについては、いい物件が見つかった時に、（ネットに物件を載せている業者ではなく）直ぐに相談できる相手を確保しておくことが必要だからです。

そして、ファイナンシャルプランを先に作っておくのは、先に予算を決めておかずに物件選びを先にしてしまうと手を出してはいけない物件を買ってしまうことがあるからです。

綺麗な物件を見て、「まあ素敵！ちょっと高いけどまあ大丈夫だよね…。よしこの物件買おう！」と、一時の感情に流されてしまうケースがあるのです。。

冷静な時に「制約」（条件）を作っておけば、判断ミスを防いでくれる

そもそも予算決めの根拠が曖昧であればある程、ちょっとしたことで予算オーバーの物件にも手を出しかねません。

例えば「3,000万円の物件を探しています」という人は、「3,300万円」で素敵な物件があれば、「まあこれは3,000万円“程度”の範囲だよね」と自分で自分を納得させてしまう場合があります。

物件選びから入って内覧（内見）もしてしまうと、物件の見た目に自分の感情が流されてしまうこともあります。

物件選びや内覧の前に、お金の制約（資金計画）を作ったり、物件の制約（買主の希望条件）などをできるだけ冷静な頭でいられる初期段階で行っておくことが望ましいでしょう。

例えば「ファイナンシャルプランを作って分かったけど、私の予算は3,800万円まで。あと絶対、駅から10分以内がいい」と初めに決めておくのです。

その後に物件をみることで、マイホーム購入の失敗を防げます。自分の判断ミスを、過去の自分が助けてくれるのです。

例えば、建物が素晴らしくてとても気に入ってすごく買いたい！と思っても、その物件が4,200万円で駅から12分であれば「冷静な自分がNGを出している」と分かりますね。

「インターネットで物件探し」⇒「不動産屋さんへ問い合わせ」⇒「住宅ローン審査」⇒…という順番では、押し売りされたり、買った後にローン返済に苦しめられたりと、危険な取引になってしまうことが往々にしてあります。

ぜひ「不動産屋さん探し」⇒「ファイナンシャルプラン作成」⇒「物件探し」⇒…という順番で家探しをしてくださいね。

投稿 家を買う正しい手順知ってた？物件選びの前に絶対すべき2つの行動とは は 家の買い方ナビ | 不動産購入の不安がなくなるWebメディア に最初に表示されました。

「家を買う」というと、ワクワクする反面、「面倒くさい…」ってイメージありませんか。いや、実際面倒なんです。

考えることが多すぎるし、何回も不動産屋や銀行に行かなきゃいけなかったり。。ここでは、面倒くさい代表的な理由4つと、その対策をお話します。

まず、分からないのが「どの物件選んだらいいの？」という問題。

SUUMOとかat-homeとか、不動産会社のホームページとか、いろいろと物件情報サイトを見て回ってみても、まあ物件の数が多い多い。

しかもコメント見ても「日当たり良好！駅から〇分！」とか同じようなことしか書いてない。写真を見てもさすが不動産会社、綺麗に撮ってる。どの物件を選んでいいかわからん！

とりあえず、候補物件として保存しておこう…とお気に入りにどんどん追加され結局よくわからない状況になってしまいます。

【解決策】「SelFin」ならAIが一瞬で物件を厳選。家でゴロゴロしながら

そもそも、本当に知りたいのは、こういうポイントです。

写真の綺麗さとか、正直いって内覧すれば実物が分かります。それより、その物件がどういう意味を持つのか？を知りたいものです。

それを家でゴロゴロしながら、チェックする方法はないでしょうか？

おすすめは「SelFin」です。セルフインスペクション（自分で物件調査）を略して「セルフィン」と読みます。

これは、AI（人工知能）が相場や人口データなどのビッグデータを使って、「この物件の価値とリスクはこうだ！」と分かりやすくグラフとコメントで表示してくれるアプリです。

不動産屋に知られることなく、気になる物件のURLをコピペするだけで簡単に一人でこっそり調べられます。しかも【無料】で使えます。

これを使うことで、お気に入り物件に膨大な登録がされることなく、自分で物件を厳選できます。なにより、買って損した…となるリスクを抑えられますね。

②問い合わせる不動産屋が多過ぎ問題。同じ物件に複数の会社がいるし…

「よーし、物件を厳選して10個に絞ったぞ。内覧に行ってみよう！」となっても“面倒くさハードル”は立ちはだかります。

そうです、10個とも同じ不動産会社に問い合わせればいいのであれば話はスムースですが、10個ともバラバラの不動産屋さんが物件情報を載せてるっていう…最悪の場合もあります。

中には、同じ物件なのに、5社も10社も載せているケースもあります。どこに問い合わせたらいいんだよ…と、ここでまた脱力してしまいます。

そもそも、なんでこんなことになるかというと、不動産屋は、ほぼすべての物件情報を共有しているからです。

不動産会社しか見られない物件データベース「REINS」（レインズ）というものがあり、そのデータを毎日血眼のようになって調査しています。

そこから、「お！この物件、お客さんの反響が取れそうじゃん！」と思った物件を（というか、そんなことも考えずに何百件もの物件をぶわーーーっと、民間の物件情報サイト（SUUMOなど）に掲載しまくります。

だから、同じ物件であっても、どの不動産会社も取り扱えます。

「物件情報No1！」と謳っている業者もいますがあれはある意味嘘です。どの業者でも物件量はほとんど同じなんですから。

むしろ、物件をat-homeなどのインターネット上の物件紹介サイトに1つも載せてない会社であっても、ほぼすべての物件を取引できます。REINSに載ってますからね。

「非公開物件」未公開物件」はあるけど、良い物件かどうかは別！しかも危険な取引になる？

中には一部、「非公開物件」や「未公開物件」といって、特定の不動産会社しか紹介できない物件もあります。

誰に対して公開されていないかといえば、それは「不動産業者」です。つまり「REINSに登録しない物件」のことをいいますが、その数はごくわずかです。

また、売却を依頼された不動産会社だけでしか取引できないため、押し売りされやすくなります。

その特定の不動産屋からみれば、買主からも売主からも手数料がとれるオイシイ物件ですからね（「両手取引」「両手物件」などと呼ばれます）。

非公開物件は、「近所に自宅を売り出されていることを知られたくない…」という理由だけで、REINSに載せないこともあります。

この場合にはSUUMOなどインターネットの物件サイトにも載せられず、会員情報ページや訪問した不動産屋さんからコッソリ教えてもらうことになります。

いずれにせよ、非公開・未公開だからと言って、それが掘出し物件のような良い物件であることとは全く関係ありません。

「非公開」という言葉に惑わされず、本当に買っていい物件かどうかを冷静に判断してくださいね。詳しく知りたい方はこちらの記事を参考にしてみてください↓

非公開物件って掘り出し物件とは限らないの？不動産屋に騙されない

【解決策】物件を掲載してる不動産屋でなくエージェントに問い合わせる

同じ物件を、どの不動産会社でも紹介できる。だからこそ、物件サイトにいろんな業者が載せまくっている…ということがわかりました。

10個の物件があったら、10社に問い合わせる…なんて非効率なやり方はどう考えても面倒くさい。

実は国は解決策を作っています。不動産取引が活発になるように「近くの不動産屋さんで取引できるよう、物件をREINSに登録しろ」という仕組みを作り上げています。

それが皮肉なことにお客さんまで伝わっておらず、むしろ不動産屋が「うちは物件情報No1！」なんて誤解を生む表現をしちゃってるだけなんですね。

だから解決策は簡単です。

気になる物件が10個あったとしても、信頼できる業者【1社】に「この物件、どうですか？」「内覧行きたいんですけど」といえば済むのです。

物件情報サイトに掲載している不動産会社に問い合わせると業者の思うつぼです。たぶん、押し売りしてきます。

物件選びとは別に、押し売りしない・リスク情報はちゃんと教えてくれる、こんな不動産屋さんを選んでおきましょう。

そうすれば、ネットで気になる物件を見つけたら、（物件サイトに載ってある不動産会社ではなく）信頼している不動産会社に連絡を取ればいいのです。

本来は、そういう風にお客さんにとって効率的な不動産取引のシステムが出来上がっています。うまく活用して、時間を無駄にせず取引したいですね。

問題は、信頼できる不動産屋がみつからない…ということです。

メリット情報はもちろん、リスク情報こそ積極的に開示する不動産屋さんを選ぶことが大事です。そういう業者を「エージェント」と呼びます。

信頼できるエージェントの選び方については以下の記事を参考にしてみてください。

【7つの方法】良い不動産屋の見分け方・選び方（住宅購入編）

2018-01-10

③内覧行くのが面倒くさい問題。逆に混乱して、家を買って後悔する例も

物件も絞れた、物件を問い合わせる不動産会社も信頼できるエージェント1社に絞れた。

でも、やっぱり内覧に行くのは面倒くさい…。正直、3物件くらいで限界…？でも見に行かなきゃ始まらない。

ということで重い腰を上げて見に行きますが、これまた見に行ったら行ったで悩ましいことが。。

内覧の時はテンションが上がっていきますが、帰ってふと冷静になると、「あの物件ってここどうだっけ？」「この物件とあの物件、どっちがいいんだろう…」と悩みが付きなくなったり。。

内見をして逆に混乱してしまったり、最悪の場合にはそのまま家を買ってしまって「こんな物件なんで買ったんだろう…」となってしまうことがあります。

それは、一時の感情の高揚感に惑わされたり、不動産会社のアドバイスに引っ張られ過ぎたり、家を買うことに疲れて「もうこれでいっか…。こんなもんだよね」となってしまうからです。

【解決策】先に希望条件を固める。内見前にチェックポイントを洗い出す

内覧するのはいいけど、面倒くさいし、逆に混乱することもあります。

多くの場合、それは物件を“見てしまった”から起きることです。つまり、物件を見る前に、買主（お客さん）の希望条件を固めておくことが大事なのです。

家探しをする前に（冷静な頭でいられるうちに）、絶対外せない「絶対条件」と、あったらいいけど譲歩することもできるかなという「できれば条件」に分けておきましょう。

不動産屋の営業マンは買主のことを120％分かっているわけではありません。こだわりや希望はやはり買主（お客さん）にしか分からない領域です。

さらに、気になる物件があればエージェント（信頼できる不動産屋）に「この物件どうですか？」と聞いて、専門的な目線から物件情報を精査してもらいましょう。

そうすると、「この物件は住宅ローン控除が使えない物件です。旧耐震で駅からも遠く、将来売ったり貸したりしずらいですね」ということが分かるでしょう。

買主の希望と、エージェントの専門的なアドバイスを元に、気になる物件がさらにぐっと絞れてくるものです。

つまり、内覧を行く前に、「自分の希望条件に適うか？」と、「不動産屋さんの目から見て買っていい物件か？」というダブルチェックをしておくことで、効率的で失敗のないマイホーム購入ができるようになります。

むしろ内覧では、「希望条件的にもOKだし、図面上から読み取れる情報でいえば不動産のプロとしてもおすすめされる。残るこのポイントを内覧でチェックしよう」という、確認する場面として内覧を使いたいものです。

内覧をして考える・決める、のではなく、事前に考え・決めておいて、内覧では確認するという感覚ですね。

④お金のこと不安すぎ問題。住宅購入後、ローン返済できず破産する人も

マイホーム購入といえば、一生でおそらく最も高い買い物になります。

家を買うということは、それだけストレスのかかる決断をしなければならないということです。中には、住宅ローンの返済で「人生終わった…」なんて悲壮感を漂わす人もいますね。。。

それに住宅制度はころころ変わるし税金のこともよく分からない。固定資産税、修繕費いくらかかるの？

毎年行くことにしている海外旅行は変わらずいけるの？子どもを私立に通わせたいけど大丈夫なの？家を買って住宅ローン破産なんてことにならない？

まあ悩みは尽きません。お金のことが分からな過ぎて不安すぎる。

こういうことで結局家を買っていいのかどうか分からなくなる…決断できない…となってしまうのです。

【解決策】お金の専門家ファイナンシャルプランナーと資金計画を立てる

結局、先のことが見えないから不安になるし、よく分からないまま買うからローン返済に苦しめられることになります。

だとしたら、家を買う前に、詳細に家計の計画（資金計画）を立てればいいのです。

ちゃんとやろうとすれば2～3時間かかります。ただ、たったこの数時間かけるだけで、資金面でかなり安全な人生が送れます。

不動産屋さんは不動産取引の専門家ですが、お金のことにどれほど詳しいかはわかりません。人によってかなり差が激しいものです。

だから、お金の専門家であるファイナンシャルプランナーを頼りましょう。しかも、独立系のFPです。

独立系とは、保険会社などに所属しておらず、中立公平な立場から客観的にお客さん（買主）の今後の生活を見通すことにこそ力をいれるFPのことです。

保険会社に紐づくFPは、保険商品の売り込みが本当の狙いなので、あの手この手で「この保険に入りましょう」と勧めてくるので要注意です。

子どもを私立に通わせたい、実家には年に何回帰っていてどれくらいお金がかかる、こういった細かいことまで含めて「何年何か月後、手元にいくらのお金があるのか？」が詳しく分かるのがファイナンシャルプランです。

これが分かると、家を買った後のイメージがかなり鮮明にわかります。「この価格までの予算であれば、問題ない」ということが分かります。

もちろん税金の影響も、資金計画に織り込みます。住宅資金だけでなく、教育資金や老後資金まで一緒にプランを作っていく実践的な計画書です。

振り返ってみると、あらためて生活の見直す機会というのはそうそう多くありません。

人生の中でも一位二位を争うほどの大きな資金を投じる住宅購入。この機会に資金計画を立てておくことで、心理的なストレスもぐっと減りますし、今後の家計のやりくりもうまくなります。

ぜひ、家を買う前には一度立ち止まって、ファイナンシャルプランを立ててみてくださいね。

面倒臭いことを丸投げできる不動産屋を選べば、安全安心な取引にもなる

物件選びも数が多すぎて面倒、問い合わせする会社も多い、内覧行くのも混乱する、住宅ローンも怖すぎる。

こういう考えるのも面倒臭いと思われることと、その解決策を説明しました。

結局、こういったことは全部お客さん（買主）自身で行おうとするから面倒なのですね。

本当に信頼できる不動産会社（リスク情報を積極的に開示するエージェント）を先に選んでおけば、やることといえば希望条件をしっかり固めて、気になる物件をチェックすることくらいです。楽しい作業です。

後は、不動産会社の営業マンがそれを汲み取って、物件を一緒に探してくれるし、「買ってもいい物件かどうか」を調べてくれるし、内覧前にも専門的なアドバイスと共に厳選してくれます。

一気に気が楽になりますね。

良い不動産会社は、良いファイナンシャルプランナーとも繋がっている（自社に抱えている）ことが多いものです。優秀な建築士ともつながっています。

不動産屋さんを窓口にして、各専門部隊がチームを作り、買主の購入判断をサポートしてくれます。

これは、アメリカではごくごく普通のやり方です。だからこそ、米国の不動産業界は10年も20年も日本の先を行っているといわれるのですね。

面倒なことを丸投げできる（丸投げしていいと思える）不動産会社を選べれば、その優秀なエージェントが先回りして検証し、いろいろな提案をくれます。

ぜひ、安全安心な取引のためにも、エージェントをしっかり選んで、効率的で失敗のないマイホーム購入を実現してくださいね。

投稿 物件選び・内覧・お金…家を買うのが面倒くさい4つの理由とその解決策 は 家の買い方ナビ | 不動産購入の不安がなくなるWebメディア に最初に表示されました。

空き家が増え、家が余る時代。そんな中、中古物件が注目されています。

中古物件は好立地にあることも多く、しかも安く手に入ります。最近では、リノベ物件（中古をリノベーションして再生した物件）もすっかり定着していますね。

ただ、中古物件は「建物に欠陥がありそう。地震の時大丈夫なの？」「悪い家をつかまされるんじゃないの…」という建物にまつわる不安がどうしても付きまといます。

日本人は新築思考ともいわれる中、国としてもなんとか中古市場を拡大させようといろいろな新制度を作っています。

その一つが、2018年4月から始まるインスペクションです。インスペクションとは、建築士が建物の状況を専門的に調査するものです。

これによって、建物の状態があらかじめわかった状態で不動産売買できるので安心感に繋がります。

しかも、調査の結果、建物の不具合が見つかればその分、価格交渉を行える場合があります。

逆に、売主がインスペクションをして建物を売り出す場合には、建物に欠陥がないことをアピールして優良な中古物件として売り出せるようにもなります。

これまでブラックボックスとなっていた中古住宅の価格が、実態に見合った売買価格に変わっていき、売主・買主共に納得感のある取引ができるようになる可能性がありますね。

マイホーム購入する時に、不動産屋からインスペクションの説明を受ける

2018年4月からは、中古住宅を取引する時にはインスペクションを使いやすくなります。

これまでの不動産取引から以下の点が変わることになります。

※2と3は、インスペクションを実施した時です。インスペクションをしない場合には、2と3の手続きはありません。

この制度のポイントは、1によって、売主・買主に「インスペクションという方法で中古物件の建物調査ができる方法があるよ」と伝わることです。

不動産仲介業者が「インスペクション業者をあっせんできるかどうか」を伝える時に、インスペクションとはなにかという説明があるはずだからです。

国は、まずはこの制度の周知を消費者に徹底しようという狙いがあり、「建物を事前にチェックして安心して買えるよ～」とみんなに知ってほしいのです。

ただ、インスペクションを正しく理解しておかないと「こんなはずじゃなかった」ということもあり得ます。

ここでは、家を買おうとしている買主の立場で、その意味やよくある間違い・誤解などをみていきましょう。

①インスペクションは義務ではない！でも、対応できる不動産屋で取引を

まず知っておきたいのは、インスペクションは義務ではないということです。やりたくなければしなくて構いません。

そもそも、検査業者を紹介できない不動産屋では、インスペクションしたくてもできません。つまり、こういうことですね。

中古物件の売買が当たり前になっていく中、建物調査会社（インスペクションをする会社）をあっせんできない仲介業者は「建物の中身は知りません・興味ありません」といっているようなものです。

建物調査をする・しないは別として、できるだけインスペクションに対応している不動産屋（仲介会社）を通して取引することをおすすめします。

物件は同じでも、どの不動産屋でも取引できます。安全な取引をしたい場合には、違う（建物調査に積極的な）不動産屋に行きましょう。

②仲介業者はあっせんするだけ。講習を受けた「建築士」が建物を調査

不動産屋（仲介業者）に求められているのは、建物を調査する業者を「あっせん」することだけです。

実際には、建物のプロである建築士（インスペクター）が行います。さらに言えば、建築士の中でも「既存住宅状況調査技術者」という資格を取得した建築士に限られています。

特別な資格を取るための講習を受けた建築士に限定しているのですね。

もちろん、不動産会社によっては自社で建築士を抱えて不動産会社が対応することもあります。しかし、小規模な不動産屋の多くは、別会社の建築士に依頼することになるでしょう。

ちなみに「あっせん」というのは、ただ「紹介」するだけではなく、間に入って調整したりフォローしたりできることを指します。

お客さんに「インスペクションしたいならこの調査会社に電話してね」と丸投げするだけではお客さんが困ります。

国は、しっかりとインスペクションを理解してお客さん（買主）に代わってあれこれ手続きすることを求めているのですね。

【注意】裏で調査結果を改ざん？！不動産屋とインスペクターの癒着…

インスペクションは、中古物件の売買を左右する重要な調査です。

物件を買わせようとする不動産屋が、インスペクター（建築士）に対して裏取引を持ち掛けることもあるかもしれません。

例えば、「不具合が見つかっても、調査報告書には書かないでくれ。仲介手数料の一部をキャッシュバックするから」という具合です。

逆に、リフォーム工事を受注したい不動産屋が欠陥があるように大げさな調査報告書を書いてもらうように促すかもしれません。

「買主さん、この物件気に入ってるから買うことは決まってる。修繕する必要があるっぽく報告書書いてくれたら、リフォーム受注金額の一部をバックするよ」といった感じです。

インスペクションの制度を導入している海外でも、このような利益相反事例は度々起こっています。

だからこそ、国も中立公平な調査を行うよう、インスペクター（建築士）に一定の講習を受けさせています。

さらに、国交省のガイドラインでも客観的な建物調査を行おうと、リフォーム業を営んでいる宅建業者や、建設業者などと特別な関係にある場合は開示させることで中立性を保とうとしています。

信用できる建築士かどうか、少なくとも「既存住宅状況調査技術者」の資格を持っているかは確認しましょう。

③インスペクションという名のサービスは多い。無資格者の検査もある

インスペクションは調査するという意味で、「インスペクション」という名のついたサービスは多くあります。

中には、建築士でもなんでもない人が、建物の基本的なことだけチェックするものもあります。

もちろん、そういう簡単な調査なんだな、と理解していれば構いません。

ただ、国が推奨している基準のインスペクションだと思い込んで検査してもらったのに、実は無資格の検査だった…となることは避けたいものです。

先ほど説明した通り、「既存住宅状況調査技術者」という資格を持った建築士が行うかどうかは最低限、確認しましょう。

不動産屋に「既存住宅売買瑕疵保険に使える調査をお願いします」と言う

一番いいのが、「既存住宅売買瑕疵保険」に使えるインスペクションであるかどうかを確認しておくことです。

既存住宅売買瑕疵保険（きそんじゅうたくばいばいかしほけん）は中古住宅にかける保険です。建物に不具合があった時に、最大1,000万円まで修繕費用が補償されるものです。

この保険に入るためには、保険法人の指定する建物調査（インスペクション）に合格しなければいけません。

建物を調査した結果、不具合が見つからないか、見つかった場合にはその部分を補修すれば保険に入れます。

この瑕疵保険を扱う保険法人は、国土交通大臣が指定した住宅専門の保険会社で現在5社あります。この5社がそれぞれ指定するインスペクションでないと保険に入れません。

瑕疵保険に入るかどうかは別として、この法人が指定する水準のインスペクションをしたいものです。

商品によっていろいろと複雑なところがありますが、基本的には「既存住宅状況調査技術者」の有資格者である建築士によるインスペクションを求められます。

特に瑕疵保険に入ろうと思っている場合には、保険加入に利用できるように初めからしっかりしたインスペクションをやりましょう。

でないと、瑕疵保険のためにまたお金をかけて建物調査し直す必要がでてきます。

不動産屋さんに「瑕疵保険に入るかもしれないので、それに対応できるインスペクションをしてください」とお願いしておきましょう。

④すみずみまで調査するものでない！欠陥の有無も住宅性能も保証しない

建築士が調査…というと隅々まで調査して、建物の欠陥があるかどうか調べ挙げて、性能評価までやってくれそう…

そう思われるかもしれませんが、実際には「建物の重要な部分についてできる範囲で把握する」というものです。

というのも、本当に徹底して調べ挙げるには、例えば壁の裏や床下を一部壊して、建物内部を検証しなくてはなりません。

まだ売主の所有物である時に、そんな破壊行為をしてしまうと売り物になりません。建築士も一軒一軒、詳細な調査をすると時間もかかるし費用も膨大になります。

なのでインスペクションは、目視や通水、触診、レーザーの照射など、家を壊さない「非破壊検査」で行います。

調査範囲も、「構造体力上主要な部分」と「雨水の侵入を防止する部分」がメインです。

足場を組むこともありません。大型家具などが置かれていて簡単に動かせない部分は「検査未実施」と報告書に書かれて終わりです。

まとめると、建物の大事な部分を、できる限り頑張って建築士が調査するよ！というものなのですね。

⑤売主・買主どちらがやってもいい。でも売主が拒否したら調査できない

インスペクションは、売主が自発的にやってもいいし、家を買おうとしている買主がやっても構いません。

ただ、インスペクションという言葉がまだ浸透していない段階では、売主が自発的に自宅を調査した上で売り出そうとする人は少ないかもしれません。

初期段階では、多くのケースで買主が費用負担し（数万円～10万円程度）、建物調査を行うことになるでしょう。

でももし「粗探しするのか！勝手に家を調査するな！」「家に傷がついたらどうしてくれる！」などと、売主側から拒否されたら調査自体させてもらえません。

そこは間に入る不動産屋が、インスペクションの意義を説明して説得するしかないでしょう。

そもそも、買主が買主負担で調査したいということは、それだけその家を買いたいという意思の表れです。売主としては面白くないと思わず、積極的に依頼を受けることが望ましいでしょう。

2018年4月からは「安心R住宅」も始まる。建物調査する売主が増える？

インスペクションの制度が始まる2018年4月と同じ時期に、「安心R住宅」制度が始まります。

これは国が安心と認めた中古住宅を、「安心R住宅」という証票（ロゴマーク）をつけて売ってもいいよ、という制度です。

安心R住宅は、中古物件に対する「不安」「汚い」「わからない」という3つを払しょくしようと、以下の基準を設けています。

ここでのポイントは、安心R住宅の認定を受けるためには、インスペクションに合格することが必須であることです。

安心R住宅として売り出せば、速く売れる・高値で売れるという状況になったらどうでしょう。

売主としては「インスペクションを拒否してたら、質の悪い中古物件と思われて売れなくなる。むしろ、調査して合格すれば買主に安心感を与えられるから、インスペクションしよう」となるかもしれません。

インスペクションが家の状態がいいことを示せるツールとして認識されれば、売主負担の自発的な調査が増える可能性がありますね。

⑥実は宅建士（不動産屋）は建築の素人。インスペクションには立ち会う

既に説明した通り、家を調査するのは不動産屋ではなく、不動産会社（買主）から依頼を受けた建築士です。

それは、不動産会社や不動産取引の法令や権利関係に詳しい宅地建物取引士（宅建士）は、建築のことについては素人（に毛が生えた程度）かもしれないからです。

でも、重要事項説明でインスペクション結果の説明をするのは宅建士です。

つまり、インスペクションを不動産屋さんに丸投げしてしまうと、建物の詳細な説明や、本当に建物状況を理解している専門家からの解説が聞けないかもしれません。

もちろん、契約の前にインスペクター（建築士）からの詳細な説明はあると思います。

しかしできるだけ建物調査の当日は、一緒に現場を見ておくことをおすすめします。実際に調査をしながら家の説明を受けることでその家についてよく理解できますし、その場で質問もできます。

後から報告書をもとに説明を受けるのとは雲泥の差があるでしょう。

さらにいえば、買主不在で検査をしていると、手抜きをしたり、調査結果を見栄え良く改ざんして契約に結びつけようとしてしまう隙を与えるかもしれません。

調査時間は数時間に及ぶこともありますので、ずっと一緒に立ち会うことは難しい場合には、初めだけ（または最初と最後だけ）立ち会うことでも公正な調査を促すことに繋がるでしょう。

⑦築年数より立地や建物状況が重視される「欧米型マイホーム取引」に？

インスペクションが先行している米国では、優良な中古住宅を買い、メンテナンスして高値で売っています。

建物をしっかり調査することが根付いているからですね。

取引時には、デューディリジェンス（インスペクションを含む専門家による住宅の鑑定）やディスクロージャー（売主からの情報開示）を行います。

データでみても、欧米では中古の取引割合も欧米では70～90％を占めます。一方で新築思考といわれる日本では15％程度と大きく開きがあります。

家を建ててから取り壊すまでの住宅寿命も、アメリカでは66.6年、イギリスで80.6年です。一方で日本は30年という調査があります（国交省）。

日本の建物が著しく品質が劣っているわけではありません。日本の建築技術は世界でも十分闘える水準であり、メンテナンスしながら暮らせば30年で取り壊す必要はありません。

中古物件は、新築よりも安く買うことができ、しかも好立地に多く存在する中古住宅は資産価値の高い家であることが多いです。

だから合理的なアメリカ人は特に中古を好んで買いたがります。

しかし日本では、「一生に一度」「夢の新築マイホーム」などという意識が強く、国交省の調査でも新築を買う理由の筆頭に「気持ちがいいから」という感情的な側面で購入していることがわかっています。

建物を長く使うという意識が根付いていないのです。新しい家こそ価値があると考え、だからこそ「築年数」ということをよく気にします。

どんなに建物を修繕して質を保っているマイホームであっても、築年数が20年程度経っていればほとんど評価対象にしないのですね。

メンテナンスしてない中古物件は売れなくなる？建物状況で価格が二極化

今後インスペクションが普及すれば、日本でも立地や建物の状況を重視した中古住宅の売買が活発になる可能性があります。

「なんだ、建物はまだまだ使えるじゃないか。立地もいいし利便性が高い家もいいじゃないか」ということが徐々に分かり始めれば、中古が購入の選択肢に入ってきます。

ただ、もちろん中古であればどんな物件でもいいわけではありません。

むしろ、メンテナンスの行き届いた質のいい物件と、放置してきたボロ物件で明確な価格差が現れることになっていくでしょう。

言葉を変えれば、家を大切に使ってきた人が報われる時代になるということです。大切に使った家は高く売れ、品質の悪い中古は住宅市場から駆逐されるという言い方もできます。

これまでは、「中古ってなんだか不安」という理由で、良い家も悪い家も同じように評価され売主（所有者）が自宅を修繕するインセンティブに乏しかった事情があります。

今後は、先に説明した通り、優良な中古住宅に対して国がお墨付きを与える「安心R住宅」制度の普及も相まって、「建物品質を維持・向上されないと買い手から相手にされない」ということになるかもしれません。

インスペクションによって建物の状態を明らかにすることで、中古物件に対する不安を払しょくし、中古住宅を積極的に活用していこうということを国交省は謳っています。

その裏メッセージとしては、「建物の状況を調査したり、買ってからはちゃんとメンテナンスしないと、売れなくなるかもよ」ということかもしれませんね。

家の買い方が変わってくる起爆剤の一つ、それがインスペクションです。

投稿 インスペクションって何？中古物件を調査する意味と注意点7つ は 家の買い方ナビ | 不動産購入の不安がなくなるWebメディア に最初に表示されました。

マイホームなんて買うんじゃなかった…という失敗談はよく聞きますね。なぜ後悔する例が後を絶たないのでしょうか。

確かに、家を買う前にはチェックするポイントがたくさんあります。

不動産そのものだけでなく、業者のチェックも大事です。中には、不動産屋が使うしたたかな営業手法に騙される人もいるでしょう。。

例えば以下の記事が参考になります。（…が、読まなくて構いません。この記事で言いたいことは別にあります。）

安全な土地・建物のチェックポイントとリフォーム会社の選び方

2018-01-24

家を買って失敗だ…資産価値のあるマイホームを選ぶ簡単な方法

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騙されてない？悪徳な不動産屋が使う5つの営業手法とその対策

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家を買う前に絶対確認すべき5つのポイント。AIを使う方法も！

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これら以外にも、注意するポイントを上げればキリがありません。

それらをすべて買主が知っておくべきでしょうか。チェックポイントを知っていないから失敗したのでしょうか。

もちろんそうではありません。全部知った上で不動産取引なんてそうそうできるものでもありませんよね。

ではなぜ「マイホーム購入に失敗した…」という話がなぜ後を絶たないのでしょうか？一言でいえば、それは不動産会社選びを間違えたのです。

お客さん（買主）を気持ちよくさせ、契約書にハンコを押させることだけに力を入れる不動産屋さんを通じて契約してしまったからなのです。

実際に不動産営業マンと接していると、ニコニコ気持ちよい営業をしてくるので案外気が付きにくいものです。

ここではその実態を具体例でみてみましょう。以下のような5つのタイプ（事例）に該当する営業マンに当たると危険です。

①不動産の素人が「この物件いい！」と言えばそのまま乗っかる営業マン

SUUMOやat-homeの物件情報サイトに載せられている物件をみて問い合わせれば、まず「内覧しませんか？」と提案されます。

実際に物件の案内をしてもらって、もし買主の方から「この物件いいですね！」とでもいえば、まず間違いなく「では契約しましょう！」となります。

なんの不思議もないことと思うかもしれませんが、冷静に振り返ってみてください。

素人の目でネットの物件情報をみて「いいかも？」と思った物件。それを実際に見てみて「やっぱりいい！」と素人目線で感じます。

その判断に、待ってましたとばかりに不動産屋がそのまま乗っかってくるわけです。

個人の買主が不動産を何もわかっていないというわけではありません。ただ、役割分担があるべきです。

不動産屋の営業は、不動産のプロ（専門家）であるわけで、専門的な見地から「お客さんが本当に買ってよい物件か？」「購入リスクはなにか？」を丁寧に説明すべきでしょう。

それらの情報提供をして、あらためて購入の判断を仰ぐのが誠実な態度でしょう。しかし、不動産営業マンは、会社から契約を急かすように指導されています。

それは、REINSというデーベースで物件を共有しているため、同じ物件をどの不動産会社であっても取引できる（他社にとられる可能性がある）からです。

歩合制の給与である場合には社内の営業マン同士で足の引っ張り合いをすることもあり、これも押し売りに繋がります。

いずれにしても、さっさと契約させなきゃ自分の給与が入ってこないのですね。

個人の買主は不動産取引に慣れていません。いわば、不動産取引の素人です。

それなのにこのような背景があるため、素人が「この物件いいな♪」と感じた家をプロである不動産仲介業者が（自分のために）「さすがお目が高い！綺麗な物件ですよ！」とノーチェックでそのまま契約させているのです。

②間取りや設備など分かり切った説明ばかり。将来イメージが湧かない

物件の内覧に行ったとしましょう。現場や不動産の店舗で受ける説明をよーく聞いてみてください。

「間取りは3LDKで特にリビングが広くて住みやすいですよ」「この物件はキッチンも新しく日当たりもいいですね」「近くにコンビニや大型スーパーがあって便利ですよ」…

そんなもん全部簡単にわかるわ！販売図面に乗ってるわ！！

という感情が芽生えたらその会社は断って違う不動産屋さんに行った方が賢明です。

しかし、設備や間取りの説明ばかりする不動産屋は多いです。というか、営業マンはそれ以外のことについて調べる意欲がないといった方が正確かもしれません。

誰でも分かりきった、「今・目先のこと」しか説明しません。

言葉を変えると「この家を買ったら、将来安心して生活ができるな」というイメージが湧かない説明しかしません。将来のことを調べるのは面倒だし、契約が壊れたら嫌だからです。

しかも仲介業者は契約「まで」に法的な責任を負います。契約が終わった後は原則として「買主の自己責任」という考え方をされます。契約させたもん勝ちなのですね。

マイホーム購入は投資。家の資産性を検討しないと売る時に大損する

でも買主として求めているのは、不動産の専門家として「この物件を買って将来も大丈夫か？」ということでしょう。

高額な買い物です。絶対に失敗したくない取引です。プロの評価をやはり聞きたいものです。

ならば、当たり前に分かり切った目先の説明ではなくて、プロにしかわからない情報や知恵を教えて欲しいものです。

例えば、土地は過去どんな風に使われてきたのか、土壌汚染や液状化、地震など自然災害には強いのか。買おうとしている物件のエリアは今後どのような街になるのか（発展するのか衰退するのか）。

そして、「将来自宅を売ったり貸したりできるのか？」も大事です。

不動産先進国アメリカでは当たり前の考えですが、買う時に売ることを考えるのは当然ことです。人生でもこれだけ高額の資産（マイホーム）を買うのはそうそうないことです。

本来、不動産購入は住宅という資産に「投資」することです。購入前に、家の資産性を検証するのは当然です。データに裏付けされたチェックこそ不動産屋にやって欲しいことです。

資産価値にこだわった家（売れる家）を買うことで、将来の住み替え資金に充当できます。ライフスタイルに選択肢が増えるのです。

間取りや設備など目の前の説明ばかりされた時には、大損してしまう危険があります。「この物件って将来、売れやすいですか？」と一言聞いてみてくださいね。

③マイホーム予算を伝えると「銀行と交渉して住宅ローンを通します！」

マイホームの予算。お客さん（買主）から「マイホームは5,000万円くらいを考えています」と聞いたとします。

年収や勤務先を聞いてきて、「ギリギリですがなんとか住宅ローンを通せそうです。銀行と頑張って交渉してみます！」と心強い言葉をかけてくれます。

いやちょっと待ちましょう。

ギリギリの予算でローンを通して嬉しいのは、不動産屋です。契約して仲介手数料が入ってくるんですから。

確かに買主も、住宅ローンが通ることは嬉しいです。が、家を買った後にローン返済のせいで生活が苦しくなったら元も子もありません。

銀行の審査が通ったからといって、マイホーム購入後の生活が破綻しないわけではありません。銀行は、ギリギリまで貸したがります。

実際に住宅ローンが破綻し、マイホームを任意売却したり競売にかけたりして売却せざるを得ないことがよく起こっています。「住宅ローン　払えない」などで検索すれば実態が分かるでしょう。

不動産の営業マンとしてまず考えなきゃいけないのは「買った後にも、生活を大きく乱さずに（家計を圧迫せずに）暮らしていけるか？」ということです。

それを知る術がお金の専門家によるFPが作るファイナンシャルプラン（資金計画）です。

専門的な確認をせずに、「お客さんに寄り添って頑張ります！」風な雰囲気だけ出すしたたかな営業マンは多いです。

とにかく話を前に進めようとしていると感じたら、強引に契約・決済まで持ち込まれる前に一度立ち止まって考えましょう。

築年数が古い物件でも「住宅ローン減税」のために時間をかけるか？

不動産営業マンが、住宅ローンを自分（自社）のために通しているか、買主のために通そうとしているかがハッキリわかる場面があります。

築年数の古い物件を買おうとしたときに、「住宅ローン減税（控除）」を適用するための手順を教えてくれるかどうかです。

住宅ローン減税制度は、10年間で最大400万円（一般住宅の場合）も後から返ってくるものです。自分が家を買う立場であれば、絶対に利用したいと思うものですよね。

一方で、木造だと20年、マンションだと25年以上経過した物件は「そのままでは」住宅ローン減税制度は使えません。

ただし、耐震性を証明する手続きをタイミングを間違わずに行えばその物件でも適用できます。

とある個人のブログでも、『「この物件、住宅ローン減税は使えませんね～」と営業マンに言われていたけど、実際は使えた物件だった！』『住宅ローン控除知らなかった！教えてくれなかった！』という事例が見つかります。

あんなに「銀行と掛け合って住宅ローンを通します！」と頑張っていた不動産営業が、こと築古の住宅ローン減税になってくるといきなり放置しはじめます。

それは面倒くさいし時間がかかるからです。契約が遠のいていくだけです。

逆にいえば、契約さえさせてしまえば後からギャーギャー言われようが押し通せるからです。怖いですね。

確かに、ローン減税制度の適用は不動産仲介業務の範囲外といえばそれまでですが、一般の買主（お客さん）が税制について詳しくないのは知っているはずです。ならばしっかりフォローすべきです。

築古物件を買う際や、築浅物件であってもローン控除の手続き申請などを教えてくれない業者は気を付けたいですね。

マイホームの予算はどう決める？正しい住宅ローンの借り方とは

2018-01-26

④「築20年でもこの物件は大丈夫ですね」建物を知ってる雰囲気を出す

ちょっと知っておいて欲しいのは、不動産屋の営業マンは実は建物について素人ということです。

建物の種別（木造・S造・RC造・SRC造）や、外壁や屋根の材質、キッチンや浴槽など設備の詳細についてはある程度の知識があるかもしれません。

ただし、それは情報として知っているだけで、その状況がいいものか悪いものか、その解決策はなにがいいのかといったことは分かっていません。

例えば、修繕する必要があるのか、あるとしたらどういう施工が最適か…などはおそらく分かっていないでしょう。

そういうものは、建物のプロである建築士（やリフォーム業者）の領域です。

不動産屋は取引（権利関係の調整）のプロではありますが、建物については素人に毛が生えた程度と考えましょう。

建物の状態に不安があれば、建築士によるインスペクションが必須

例えば築年数が古い木造戸建て住宅の内覧に行って「この建物はまだ大丈夫ですかね。耐震性ってどうでしょうか」と聞いたとします。

そうすると、「見たところ綺麗に使っているようですし、大丈夫ですよ。それに1998年築で20年前の建物です。1981年以降の建物なので新耐震ですよ」という説明がされるかもしれません。

「そっか、そんなもんかあ。大丈夫そだね」と思うかもしれませんが、これはちょっと警戒したいです。

まず、建物で大事なのは躯体や柱など目に見えない部分です。しかも建築のプロでない不動産営業担当者が見た目でわかるものではありません。

本来であれば、建築士によるインスペクション（建物状況調査）を入れるべきでしょう。そのような提案が欲しいものです。

2018年4月から施行される改正宅建業法でも、国は建築士によるインスペクション（建物状況調査）を推奨しています。

書類では本当の耐震性は分からない。築古の戸建てなら耐震診断も

さらに、木造住宅については阪神淡路大震災を受け、耐震基準が2000年に大幅に改正されています。新耐震の次の基準である「2000年基準」が作られています。

「新耐震だから大丈夫」という説明になんの説得力もありません。

仮に2000年以降に建てられた物件であっても、建築年月による書類上の耐震基準だけでは不十分です。

2000年頃までは役所に提出された設計書通りに建築されたか？という完了検査が行われていない物件は多く、また、2階建てまでの木造戸建ては構造計算をしなくてもいいという法律の抜け道もあります。

やはり、不安に思うところがあれば、「耐震診断」を行うことがおすすめです。

インスペクションを行って、建物の状況を検査して「特に不具合が見つからない」となれば安心して家に住むことができます。

それだけではなく、「この家はインスペクション（や耐震診断）に合格している」と、建物の質が高いことを書面で確認できます。

それは、将来売る時に「中古だから」という理由だけで大きな値下げをされることを防ぐことにも役立ちます。

不動産営業マンは、インスペクションや耐震診断を「時間がかかって、その間に他社にこの物件を取られたらどうしよう…」と思っているかもしれません。

少なくとも、「建物の安全性については、建築士による調査を行わないと断定的なことは言えません」と正直に伝えてくれる誠実な営業担当者を通じて取引したいですね。

⑤HPに物件情報ばかり。「家を買う」＝「物件選び」と思い込ませる

ホームページに物件情報ばかり載せている会社はたくさんあります。

物件情報を載せること自体は問題ありません。問題は、それ以外の情報がほとんど載っていないことです。

ここまで情報発信が簡単になった今の時代に、物件情報だけ載せているのです。しかも物件情報にも「設備充実！日当たり良好！」などと「誰でもわかる」「いいこと」しか書かれていません。

中には「物件情報No1」と歌っている会社もあります。

不動産業界は、同じ物件をどの不動産屋でも紹介できる仕組みがあります。他社の物件でも取引できます。REINS（レインズ）という不動産業者専用の物件データベースで繋がっているからです。

要は、物件情報なんてどの会社でもいくらでも紹介できます。REINSを直接買主（お客さん）に見てもらえば済む話です。

でも、直接REINSを見られてしまうと売主側の不動産屋さんがバレて、他の業者に行かれることを恐れるため隠したがります。

だから、そのREINSから物件情報をコピーして、自社物件のようにホームページに掲載します。しかも、悪いことを言わずに当たり障りのないコメントだけ並べ立てているのです。

仲介サービスに魅力がないから、物件を選ばせた後は契約を急かしまくる

不動産業者だったら誰でも紹介できる物件情報だけで勝負しているということです。その先の仲介サービスで差別化できないからです。

そういう状態で物件をみたお客さんから問い合わせがあればどうなるか。

仲介サービスに魅力がありません。物件を紹介して、内覧（物件案内）して、契約書を作るという決まり切った業務しかありません。

だったら、営業マンはお客さんの気が変わらないうちに契約を急かすしかありません。いいことだけ言って、強引に決済まで持って行きたいと思います。

「家を買う」＝「物件選び」と思い込ませてほくそ笑んでいるのです。

仲介業者は、物件紹介ではなくて、「本当に買っていい物件かどうか検証することだよね」という意識をお客さんに持たれてしまうと、時間もかかるし面倒です。

本来であれば、「お客様が長く安心に住めるか？」を不動産のプロである業者が検証すべきです。

そこが抜け落ちており、物件紹介屋・契約代行業者ともいえる不動産会社がはびこっているのです。

物件情報を並べるのが悪いわけではありません。ただ、物件情報「だけ」載せている不動産会社の営業マンには注意しましょう。

【対策】物件の前に不動産屋を選ぶ！仲介サービスが差別化された会社を

こんな営業マンは危険という5つのポイントを見てきました。

いろいろなトピックがありましたが、一言でいえば「将来にわたって安心・安全・快適に住める家かどうか検証してくれる不動産営業マン」にお願いしたいということです。

家族の命を守る家であることはもちろん、お金の面でも安心して暮らすことができるかは本当に大事なことです。

でもマイホームの資産性などの検証は、そんなに簡単にできるものではありません。

不動産取引に慣れていない買主が、自分でやるのは至難の業です。当たり前ですが、専門的なことをチェックするのは買主（お客さん）ではなく、不動産屋さんの役目です。

だからこそ、買主がやるべきことはたった一つ、信頼できる業者を選ぶこれだけです。

「物件」選びの前に「不動産屋」選びです。

物件紹介だけする業者ではなく、仲介サービス（検証業務）にノウハウやスキルがあり、他社と差別化されている不動産屋（営業担当者）を選びましょう。

物件情報だけベタベタとホームページや店舗に並べてあるところは避けた方が無難です。

【7つの方法】良い不動産屋の見分け方・選び方（住宅購入編）

2018-01-10

米国では、物件よりエージェント選びを重視。質の高い専門家を使おう

エージェント（不動産の営業担当者）を選ぶことを重視するアメリカでは、どのエージェントに住宅購入を任せるかを重視します。

既に説明した取り不動産屋は建築のプロではありません。お金のプロでもありません。

建物構造や劣化具合などは建築士、家計はファイナンシャルプランナー、といった具合に専門家をうまく使い分けましょう。

米国では、不動産屋（エージェント）は、それらすべての窓口となって、各分野の専門家集団を作って住宅の評価を行います。

日本でも優良な不動産会社には、質の高い建築士やFPなどの専門家とつながっています。ぜひそういう不動産屋を選んでください。

さらに言えば、値下げ交渉など売主側との交渉を行うのは買主が依頼した不動産会社の営業担当者です。不動産会社が交渉の矢面に立ちます。

信頼でき、力のあるエージェントを選びましょう！

物件情報をバンバンのせる業者は、仲介手数料に広告費が多く含まれる

家族の安全に直結する、土地や建物の安全性をチェックするのも不動産会社やその先にある建築士です。

物件情報を紹介して、契約書を作成する、こんなことが不動産屋の仕事ではありません。もちろん業務の一部ですが、それなら誰でもできます。

安くない仲介手数料を払うのです。その中に、物件情報サイトへの広告費が多く含まれていると虚しくなりませんか。。

物件情報はREINSを見せてもらえば、ほぼすべての物件を見ることができます。

なのに、SUUMOやat-homeに掲載するための広告費をバンバンかけている業者で契約すると、仲介手数料として実質的に買主がその広告費を負担していることになります。

それならば、REINSを見せてくれて、かつ、専門的なチェックをしてくれる仲介業者に頼んで安全にコスパよく取引したいものです。

お客さん（買主）が間取りや設備など、マイホームのことについて楽しく考えている裏で、「本当に長く安心・安全・快適に暮らせる家なのか？」を検証することに汗を流す仲介業者のサービスを受けましょう。

住宅購入の失敗例は、不動産営業マンがしっかりやれば防げていたことが少なくありません。ぜひ、不動産エージェント（営業マン）を選ぶことに力を入れてくださいね。

投稿 危険な不動産営業マンの5事例。物件選びの前にできる対策は？ は 家の買い方ナビ | 不動産購入の不安がなくなるWebメディア に最初に表示されました。

一度でも不動産会社に問い合わせると、あのしつこくてウザったい不動産屋の電話営業が始まります。

お客さん側としては恐怖に感じることもありますね。

でもなんで不動産業界だけはこんなに押し売りがはやるんでしょうか。実はそれには明確な理由があります。以下のような不動産取引の構造があるからです。

つまり、他社の仲介会社に契約を取られる前に自分のお客さんを契約させる必要があります。

確かに不動産売買は金額も大きく、仲介手数料の額も大きいです。

ただ、それよりも「契約させないと報酬がゼロ円」という恐怖感が、契約を迫る「売り込み」につながっている最大の理由です。

だから、物件の悪いことは言わないし、スピード勝負の押し売りが横行するのですね。

「この物件は他社で契約されたらまずい」「お客さんの気が変わらないうちに、さっさと契約させよう」と、ある意味、営業マンも他決の恐怖感から何度も何度も営業をかけてくるのです。

さらにいえば、物件ばっかり紹介する不動産会社は、「どんな物件でもいいから、お客さんが家を買ってくれたらそれでいい」と思っています。かなり本気でそう思っています。

お客さんがどんな家を買うかは他人事であり、それよりも自分の稼ぎが他社の営業マンにとられないことだけに必死なのです。

国交省が管轄する物件データベース「REINS」が押し売りの原因に？

国交省は、不動産屋が売主から物件を預かったら、「REINS（レインズ）」という業者専用の物件データベースにすぐに掲載するよう促すシステムを作っています。

活発に不動産取引させる組みの賜物がREINS（レインズ）なのです。

不動産屋全体で物件情報を共有し、業界一丸となって買主をみつけるという仕組みができています。そのおかげで、どの不動産屋に行っても、ほぼすべての物件を取り扱えるようになっています。

しかし、不動産屋同士は競争相手です。

他の会社が買主をみつけてくる前に、なんとしてでも自社で契約させようという動機が働いてしまいます。

だから、「他社に取られる前に自社で契約してくれないと困る」「どんな物件でもいいから、家を買ってくれたらそれでいい」と思うのです。

言葉を変えれば、買主（お客さん）が家を買った後のことは二の次で、スピード勝負の「押し売り」を仕掛けてくるのです。

REINS（レインズ）の利便性が、逆に「押し売り」を生むという、なんとも残念な取引を生んでしまっているのですね。

騙されてない？悪徳な不動産屋が使う5つの営業手法とその対策

2018-01-18

さっさと契約させたもん勝ちの世界。契約の後は責任を負わない不動産屋

さらに、不動産会社の営業担当者は、給与も「歩合制」であることが少なくありません。

契約本数が多いほど、額が高いほど、その月の給与が高くなります。会社間でも競争、社内でも競争しているのです。

さらにさらに悪いことに、宅建業法という法律上、不動産会社の責任は「契約まで」です。買った後のことは法的にも買主の責任になります。

仲介業者は家を買った後のお客さんの暮らしはどうでもいいと思っているかもしれません。

つまり、不動産取引を一言で言えば「さっさと契約させたもん勝ち」の世界になっているのです。

だから「時間のかかること」「契約が遠のくこと」はしたくありません。

家を買うってかなり大きな取引です。しかも、長い間住宅ローンをコツコツ返済していくものです。

それなのに、物件内容を細かく調査する、建物に欠陥がないか建築士によるインスペクションや耐震診断をして調べる、住宅ローンの返済に困らない生活ができるか事前にファイナンシャルプランを立てる…などは積極的にしません。

さらに、売りたい（契約させないと報酬がゼロ）と思うため、売主の味方になって買主に接してくるかもしれません。

売主に嫌われたら「ごちゃごちゃうるさいから、他のお客さんに売るよ」と言われかねず、不動産屋さんはどうしても売主寄りになってしまいがちなのですね。

物件情報で買主を釣るのが手っ取り早い。だからおとり広告が横行する

「おとり広告」は未だになくなっていません。何十年も続くこの古典的な手法がなくならないのは何故でしょうか？

それは、この手法は今でも手っ取り早く儲かるからです。

逆にいえば、少なからず買主は物件情報に釣られて気づかず危険な取引をしているということです。

そして、多くの不動産会社は、お客さんに対して提供できるのが「物件情報」しかないからともいえますね。

昔はそれでも成り立っていました。物件情報を消費者が入手するルートは、物件情報誌などに限られ、広く簡単に手に入れられるものではなかったのです。物件情報を提供すること自体にも価値があったといえます。

しかし、今やネット社会でいとも簡単に手に入ります。

そうすると、とんでもなく魅力的な嘘の物件を掲載し、嘘でもいいから「お客さんを自社に来店させよう！」とする動機が昔にも増して強まります。

来店したお客さんに「この物件は売れてしまいまして…」などと嘘を重ね、他の物件で契約してもらうのです。

実は物件情報サイトも？自社に来店させて他の物件をバンバン紹介する

このような物件でお客様を“釣る”手法はいたるところで見受けられます。

実は、その最たるものが、SUUMOなどの物件情報サイトです。決して、SUUMOが悪いと言っているのではありません。その使い方が問題となる場合があるということです。

例えば、違う不動産会社が何社も、同じ物件情報を載せていることがよくあります。はたして、たくさんの不動産業者が同じ物件情報を載せまくることが買主にとってよいことでしょうか。

先ほど説明した通り、ほぼすべての物件情報が載ってある業者用の物件サイト「REINS（レインズ）」を見れば済む話です。

業者向けに、写真の撮り方のノウハウを教えるセミナーまであるほどです。内覧で実物を確認すれば済む話ですが、それでもポータルサイトに一生懸命掲載します。

お客さんを自社に来店させ、他の物件も紹介して、なんでもいいから契約してもらうことを狙っているからです。

本来であれば、物件情報と共に、例えば以下について具体的な説明も周知する方が親切でしょう。

繰り返しますが、民間のポータルサイトは物件を広く周知させ、意味のあるものです。そして、まっとうな不動産会社はたくさんいると思います。

ただ、不幸な取引はいまだになくなりません。一部、物件でお客様を“釣る”会社がいることも頭に入れておかざるを得ません。

どういう意図で営業活動をしているか、これを知っていることはそれを防ぐことに繋がります。

買主だけが持つ武器は「嫌な不動産屋を断れる権利」。他社でも取引可能

ただ、悲観することはありません。このような業界構造だからこそ、お客さん側（買主）は大きな武器を持っています。

どの業者でも取引できるからこそ、お客さんを自社に来店させようと奪い合いが始まります。

ということは、裏を返せばお客さんが「この会社嫌だな」と思えばその会社を断ることができるということです。別の不動産会社へ行けばいいだけなのです。どこだって取引できるんですから。

「物件気に入ったけど、業者に不信感…」という場合、危険な取引を防ぐためにも、別の業者で取引すればいいのです。

一部、非公開物件と言ってその業者しか持っていない物件もありますが、だからといって危険な取引をすれば、その後、何十年と不安な生活を送ることになるかもしれません。

安心な取引を行えると感じる不動産会社を選びたいですね。

不動産屋さんの選び方は以下の記事を参考にしてみてください。

【7つの方法】良い不動産屋の見分け方・選び方（住宅購入編）

2018-01-10

不動産屋を見分けるたった1つの質問「REINSを一緒に見せてください」

不動産会社を見極めるための誰でもできるシンプルな方法は、一言、「レインズを見させてください」と聞いてみることです。

ただしタイミングがあります。いきなり聞いてしまってはいけません。

いきなり聞いてしまっては、（なんだ情報だけ抜き取るつもり…？）（不動産業界の関係者かな…？）（家に詳しそうだからやりづらそう…）などとネガティブに思われてしまう可能性があります。

仲介会社と具体的にやり取りをする中、どうも偏った物件だけ紹介されたり、物件のいいことばかり言ってきて不信感を抱いたタイミングでお願いしてみましょう。

「レインズという物件データベースがあると聞いたのですが、私もそれを直接見ながら選ばせていただけませんか？」といった風に聞いてみるといいでしょう。

もちろん、会社の方針などもあるため、見せないからといって悪い会社ではありません。ただ、頑なに閲覧を拒否する場合は要注意です。

REINSを見せると「他の不動産屋でもこの物件を買えるんだ」とバレる

見せたがらない理由は、「売主側の仲介業者が記載されているから」です。

つまり、お客さん（購入検討者）がレインズをみて、売主側の不動産会社（元付仲介業者）がわかり、直接その会社に行かれてしまっては報酬がゼロになってしまうからです。

または、レインズから印刷した販売図面を持って、隣の不動産屋に行かれるのを恐れます。

REINSに記載されている不動産会社の名前を見て「この会社はなんですか？」と聞かれ、「これが売主側の不動産屋さんです…」と答えたとしましょう。

お客さん（買主候補者）が「あれ、他の不動産会社でも取引できるんだ…」と分かれば、隣の不動産屋さんに行かれてしまうかもしません。

お客さんにとっては、行った先の不動産会社で仲介手数料を支払うので同じことといえますが、不動産仲介会社の立場からすると大違いです。

契約した不動産会社だけが報酬を得るという仕組みであるため、他の業者に行かれては売り上げがゼロになり死活問題です。

逆の視点でみてみると、物件情報を宝物のように隠す業者は、不動産を検証するノウハウが乏しいともいえるかもしれませんね。

もし、検証能力があったり、仲介サービスで差別化できれば、物件情報を持ち出されても他社にはそのノウハウはありません。

そうすれば、お客様は他社に行くメリットがありませんから。

売主（売主側の不動産屋）に直接行くと危険？行くなら客付仲介業者へ！

不動産取引の登場人物は、下の図の通り【売主】－【元付仲介業者（売主側の不動産屋）】－【客付不動産屋（買主側の不動産屋）】－【買主】と4人います。

REINSに記載されているのは、元付仲介業者です（もしくは、売主が不動産業者の場合は売主が記載されています）。

この時、買主が直接元付仲介業者に訪問してももちろん取引はできますが、かなり危険な取引になります。

というのも、元付仲介業者は売主から販売を依頼された不動産会社です。当然、売主に有利な交渉を持ち掛けられます。

さらに、元付仲介業者は売主からも買主からも仲介手数料をもらえるため、儲けが2倍になります。なんとしても契約を成立させたいと思います。押し売りです。。

もしくは、「仲介手数料無料にしますよ！」と甘い言葉をかけてくるかもしれませんが、物件についてはほとんどノーチェックで危険な契約になる可能性があります。

十分注意してくださいね。他の不動産会社に行くなら、買主に寄り添う客付け仲介会社（物件を売主から預かっていない会社）にいくことをお勧めします。

面倒な調査はしない。両手仲介を狙ったり仲介手数料無料に頼ったり…

物件はどの不動産会社でも取引できるため、どうしても買主の奪い合いの構造が生まれます。

「ささ、内覧にいきましょう」「この物件素敵ですよ、契約しましょう」と急かさざるを得ないという状況があることをみてきました。

建築士によるインスペクション（建物状況調査）や耐震診断を実施する、住宅ローンの返済が住宅購入後の生活を圧迫しないかを調べるファイナンシャルプランを立てる、などは時間がかかって面倒なのでやりたがりません。

他社に買主が流れるかもしれないため、REINS（レインズ）もみせたがりません。

代わりに、両手仲介ができる新築戸建て物件（業者が売主のため売主と買主の間に入る仲介業者が1社）を多く勧めてきたりします。

新築だと建物が綺麗で契約に結びつけやすいという理由もあります。営業がしやすいのです（決して、すべての新築戸建てが悪いと言いたいわけではありません）。

もしくは、契約をたくさん取ろうと、仲介手数料無料とか半額とか、一番簡単な営業手法を取り入れて、両手物件だけバンバン紹介したりします。

結果、「手数料が安くなる！」と一時的な目先の利益に惑わされ、実は「その物件にリスクはないか？」などを調べないという危険な取引が行われやすいです。その後何十年と後悔することになるかもしれません。

家を買って失敗だ…資産価値のあるマイホームを選ぶ簡単な方法

2018-01-22

今後は物件紹介ではなく、調査・検証を行う不動産会社が求められる

インスペクションを促す改正宅建業法が日本でも定められ、さらに国が安心な中古物件にお墨付きを与える「安心R住宅」も2018年4月から始まります。

これは、不動産屋さんに「物件紹介と契約業務だけでなく、物件そのものをしっかり調査しないとお客さんに相手にされなくなるぞ」というメッセージとも受け取れるでしょう。

特にアメリカでは、中古の物件を買ってメンテナンスすることで資産価値を維持し、購入価格と変わらない金額で（もしくはより高値で）売却するということは結構当たり前にやられています。

だからこそ、家を買う時には物件情報よりもそれをしっかり調査・検証するエージェント（不動産営業担当者）を先に選びます。

日本でも、これからは物件情報だけ受け取るのではなく「この物件のリスクはなに？」「不動産のプロとして、この物件は買っていいものなの？具体的なデータと共に説明して」という風潮ができてくるでしょう。

物件は1つでも不動産屋さんは100社も1,000社も選ぶことができます。

目先の契約（業者利益）ばかり気にする不動産会社ではなく、大きな金額が動く不動産取引を心から任せられる不動産エージェントを選んでから、家探しをしてくださいね。

投稿 不動産屋の電話がしつこい…でも実は営業マンも怖がっていた！ は 家の買い方ナビ | 不動産購入の不安がなくなるWebメディア に最初に表示されました。

「マイホームの予算をどうやって決めたらいいの？」という悩みは家を買う人であれば誰もが考えることでしょう。

ほとんどの人が住宅ローンを使ってマイホーム購入するため、この質問は「住宅ローンをいくらまで借りればいいのか？」ということと同じですね。

つまり、「住宅ローンを返し切ることができる額」が「マイホームの予算の上限」ということになります。

ローン返済できなくなれば、せっかくの資産も手放さなくてはなりませんからね（自宅を売却しなくてはなりません）。最悪、住宅ローン破産という結果になってしまいます…。

毎月、返済日は必ずやってきます。返済は待ってくれません。家計の状況がどうなろうと、長い年月、支払いを続けなければならないのです。

いざ住宅ローンを組もうと思った時、ローンを組むのはいいとしても「額が大きくて本当に返せるのかな…」というのは当たり前の不安ですね。

「年収の5倍くらいで買えばいい」と思って家を買ったはいいものの、実際に生活を始めて「毎月のローン支払いが思ったより苦しい…」という声もよく聞きます。

ギリギリめいっぱい借りて後悔する例が後を絶たないのです。

なぜこのような状況になるのでしょうか。実は、ローン返済にはあまり知られていない大きな落とし穴があります。

ここでは、知っているかどうかで天と地ほどの差がでる「正しい借り方」をお伝えします。

それが分かれば、本当に無理のない返済ができるかを検討できますし、同時にマイホームの正しい予算もわかります。

住宅ローンは悪い借金？返済が苦しい？ならば資産価値のある家を買う！

「住宅ローンを組むと35年間も借金返済に苦しめられる…」と家を買うことに戸惑う人もいます。「鬼ローン」とか「人生の墓場」なんて言う人もいたり。。

確かに、住宅ローンをネガティブな意味で「借金」と捉えてしまうとそういう負のイメージになってしまいます。

一方で、資産価値のあるマイホームであれば、将来の売却時に「適正な価格」で自宅が売れます。

例えば、購入金額と同じような金額で売れれば、住宅ローンを返済した分だけ、売った時に戻ってきます。ローン返済がそのまま貯金になるといえますね。

価値のある住宅であれば、自宅を担保にした「リバースモーゲージ」を使うこともできます。

だからこそ、家を買う時に初めに考えることは資産価値です。そのような家であれば住宅ローンをポジティブに捉えられます。

まずは、どんな家を買うか？によって、住宅ローンは必ずしも悪い借金にはならないということを知ってください。

後悔しないためにも、資産価値のある家を買う方法は以下の記事を参考にしてみてくださいね。

家を買って失敗だ…資産価値のあるマイホームを選ぶ簡単な方法

2018-01-22

「いくら借りられるか？」でなく「いくら返せるか」。年収で決めない！

多くの銀行や不動産会社は、「いくら借りられるか」ばかりを伝えてきます。

「借りられる金額を知ることは当たり前だ！」と思われるかもしれません。でも、これが危険な取引の入り口なのです。

正しくは「いくら借りてよいか？」を知らなければなりません。生活（家計）を圧迫しないためには、「毎月いくらなら返してよいか？」「いくら返せるか？」を知る必要があります。

今や雑誌やネットには、住宅ローンは「年収の5倍」ならOK！といったことが書かれていますが本当でしょうか？

年収や家族構成が同じであっても、教育方針が違えば学費は大きく異なります。

毎年、海外旅行へ行くと決めている家族は年1回、数十万円の支出があります。光熱費や食費、交際費…もすべて違います。

収入や子どもの数が同じでも、それぞれの家族のライフプランによって返済可能な額は大きく違います。細かいことを言えば、子どもを私立の学校に行かせるか公立かでも必要な教育資金が変わります。

「年収」だけでザックリと決めるのはあまりにも雑なのです。

銀行は「返済比率」が35％以下なら融資する。生活を圧迫する危険あり

もう一つ。銀行の審査方法を知っていますか？

勤務先や年収など、数多くの検討項目がありますが、ローン金額に関する審査は「返済比率」が重要視されます。

「返済比率＝年間のローン返済額÷年収」という計算で、「35％までなら貸す」という銀行が多いです。

（※もちろん返済比率以外にも、年収・勤務先・勤続年数・雇用形態・健康状態・借入状況・所有資産・物件の担保力…など様々な審査項目があります）

つまり、年収の3割程度ならローン返済に回せるだろう、という考え方です。「賃貸物件を借りる時には、月収の1/3までの家賃に抑えなさい」という考え方と同じですね。

しかしここに大きな落とし穴があります。

「年収」は額面の金額で計算します。源泉徴収票の左上にある金額です。実際には税金や社会保険料などが差し引かれるため、手元に残る手取り額はもっと少ないのです。

そうなると、例えばめいっぱい35％の返済比率で借りて実際に生活すると、実質的な負担は40％以上にもなることがあります。これでは生活が大きく圧迫されてしまいますね。

そもそも返済比率は「25％まで」にできるだけ抑えるべきです。

25％であっても、生活を見直して、無駄な出費を減らす・収入を増やすなど、家計の影響を和らげることを検討した方がいいでしょう。

銀行はそれを分かっていながら、「返済比率35％以内に収まる」かつ「その他属性などに問題ない」という状況であれば、その金額分を貸してきます。ローンを通すのです。

なぜでしょうか？

銀行はあなたの生活に興味がない。審査が通過しても生活が破綻する

そもそも、銀行はなぜおカネを貸してくれるのでしょうか？

それは、おカネを返してくれるからです。逆にいえば、金融機関は金利で儲けたいため「返してくれる範囲で、めいっぱい貸したい」のです。

融資残高（いくら貸しているか？）は、銀行の力を測る一つの指標にもなっているくらいです。

例えば、銀行の審査が5,000万円で通り、そのまま満額借りたとして、その後の生活が破たんしない保証はどこにもないのです。

だからこそ、銀行は年収などの基本的な情報だけ聞いてくるだけで、あなたのライフプランなどを何も聞いてきません。

少し厳しい言い方になりますが、ローンを組んだ後にあなたの生活がどうなろうが興味がないのです。

もしかしたら「5,000万円の審査を通過させました。自宅取られちゃ困るだろうし、後は頑張って返してね。あなたならギリギリで返せると思うよ」と思っているかもしれません。

これはなにも銀行が悪いなどといいたいわけでは決してありません。

そうではなく、審査に通過することと、あなたの生活が苦しくならないことはまったく関係がない（別問題）であることを理解して欲しいのです。その上で、安全に借りる方法を知っておきましょう。

【対策】ローンを組む前にファイナンシャルプランを立てて生活を見直す

安全に借りるためのひと手間、それは「ファイナンシャルプラン」を立てることです。

これをやるのとやらないのでは、天と地ほどの差が生まれます。

企業であればなにか大きな事業を始める場合には事業計画を立て、予算を割り当てて、どれだけうまくお金が回っているかなどを確認します。

一方、日々の生活の中で「家計や将来の資金計画を立てよう」なんて個人として思うことはほとんどありません。

でも考えてみてください。

マイホームを買うというのは、数千万円もする大きな資産を買う、家という資産に投資することです。しかも35年間にわかってローンを返していく超長期投資です。

企業でいえば大きな事業投資みたいなものです。会社だったら事業計画を立てないと、不安なままでこの事業にGoサインなんて出せませんよね。。

同じことで、ローンを組む前には、無理のない生活が待っているかどうかしっかりと検討したいものです。その手段がファイナンシャルプランを立てることです。

さらに、「ローンを無理なく返済できる額」（≒マイホームの予算）がわかれば、お金のことは考えず、家探しに集中できます。

家を色々見て回るうちに「ちょっと高いけど、少し頑張れば大丈夫かな…」と予算オーバーの物件を買ってしまって後悔する例はよくあります。

それは、漠然としか予算を立てずに「なんとなくいけるかな？」という曖昧な判断で家を買うためです。

マイホーム購入に失敗しないためにも、早めの段階でファイナンシャルプランを立てておきましょう。

いつ・どれくらいお金が手元にあるかわかる。住宅・教育・老後資金も

ファイナンシャルプランを立てると、家を買った後に始まる毎月のローン返済がどれくらい生活を圧迫するのか？が分かります。

具体的な数値で明確に分かります。さらに、家のローン返済が家計に与える影響に限りません。

人生の3大資金といわれる「住宅資金」「教育資金」「老後資金」を含めて詳しくわかります。

どういう生活をすれば、いつの時点でどのくらい貯まっていて、いつ最も手元資金が少なくなり、いつの時点で余裕資金がどれくらい生まれるのか、などをリアルな数値で実感できます。

それを、平均寿命まで（死ぬまで）の期間について、計画を立てるのが資金計画（ファイナンシャルプラン）です。

たった数時間をかけるだけで、将来の家計の具体的なイメージが沸きます。一度やっておくだけで、長い目でみて大きな効果が期待できます。

実際にファイナンシャルプランを立てた人の感想はこういうものが多いです。

「借りていい額が明確になった」「おカネのことは安心して家探しできる」「資金計画書をその都度、見直して家計の改善できる」「効率的な繰上返済の方法や、実質的な返済年数がわかる」…

それだけ、将来の家計が見える化されるということは安心材料になるのですね。

独立系FPに依頼する。保険商品の売り込みを前提としたプランナーはNG

実際にファイナンシャルプランを立てようとする場合、FPさんに依頼します。

ただ、このFPさんの選び方には一つ注意が必要です。

FPさんには、「保険会社に所属するFP」と「独立系FP」の大きく2種類います。オススメは「独立系FP」です。

保険会社に所属するFPは、どうしても自社の保険を勧めるように「この保険に入っていれば万が一の時に家計が安心ですよ～」と利益目的のアドバイスをしてくる可能性が高いです。

中立で客観的な家計診断ができないということですね。

保険会社のFPは、保険加入のための営業ツールとしてファイナンシャルプラン作成をするという意識であり、実際に無料で相談を受けるというところが多いです。

一方で、独立系FPの場合には、ファイナンシャルプランを立てることそのものが目的であり、有料であるところも少なくありません。

保険に加入しようがしまいがそこでサービスの対価を得るものであって、厳しいことやリスクも積極的に開示してくれます（保険商品を買おうが買うまいが、FPさんにとって関係ないということですね）。

住宅購入後の現実的な家計状況を知りたいのであれば、独立系FPに依頼しなければいけません。

住宅購入は生活を見直す大チャンスです。こういう機会でもないと面倒くさくてやってられませんからね。。

そしてせっかく資金計画を立てるなら、中立のアドバイスをくれる「独立系」のファイナンシャルプランナーに依頼しましょう。

住宅ローン減税は適用条件や手続きが複雑！間違うと最大400万円がパー

それからもう一つ、忘れてならないのは「住宅ローン減税（控除）」の制度です。

これは、10年間で最大400万円も所得税の負担を軽くしてくれる制度です（一般住宅の場合）。ザックリ言えば、10年間で最大400万円が戻ってくるものです。

※尚、最大400万円であって、住宅ローンの額や年収などによってその額は異なります

国が住宅ローンの金利を一部負担してくれるという制度ですので、確実にこの制度を利用したいものです。

ただ、この制度を使うには、いろいろな条件が定められていることに注意が必要です。

例えば、物件の要件であれば建物の床面積が「登記簿面積」という専門的な面積で「50㎡以上」なければなりません。

販売図面広告に載っている面積が50㎡でも、“登記簿面積”が49㎡ならローン減税が適用されなくなるのです（面積には壁の厚さを含めるかどうかなどによって色々な種類の面積があります）。

さらに、木造住宅の場合、築20年以上の場合にはローン減税を“そのままでは”適用できません（マンションの場合には築25年以上にはそのままでは適用されません）。

その場合には、20年以上経過した木造住宅（25年以上経過したマンション）であれば、耐震性を証明するなどを行えば適用可能です。

ただこの手順が少し複雑です。この申請手順を誤ると、役所がローン減税の申請を受理しません。

実際に「なんで住宅ローン控除が使えないんだよ！」とトラブルになることも少なくないのです。

減税制度や手続きに詳しい不動産屋を選ぶ！SelFinでもチェックできる

一つ一つ要件を調べたり、手続きを間違いなく行うのはちょっと面倒だし専門的でわかりませんね。

だからこそ、税制に詳しく、手続きの実績がある不動産屋さんを選びましょう。そうしないと、数百万円の還付金がパーになってしまうかもしれません。

こういうことに詳しくない不動産会社はいっぱいあります。不動産屋は、物件紹介や契約業務は行いますが、減税制度の紹介や手続き代行までは（法的には）求められていません。

もし、住宅ローン減税制度を使えなかった・手続きを教えてくれないといっても、不動産仲介会社から「そういうのは不動産屋の仕事じゃない」と言われればそれで終わりです。

住宅ローンは、人生で最も大きなローンでしょう。

それを安全に組むためには、おカネのプロであるFPや、手続きに精通した不動産会社を通じて手続きしたいですね。

「物件を選ぶ前に不動産屋を選ぶ」という鉄則を理解して、安全に取引しましょう！

【7つの方法】良い不動産屋の見分け方・選び方（住宅購入編）

2018-01-10

また、住宅ローン減税が適用できるかどうかを簡単に調べるツールもあります。

それは、AI（人工知能）が物件の価値やリスクを一瞬で判断する無料アプリ「SelFin」です。自分で確認してみたい、という場合には使ってみるのもありですね。

投稿 マイホームの予算はどう決める？正しい住宅ローンの借り方とは は 家の買い方ナビ | 不動産購入の不安がなくなるWebメディア に最初に表示されました。

家を選ぶ時にはいろいろな点をチェックしなければなりません。

中でも、「家族の命を守ることができるマイホームか？」というのは気になります。危険な土地や、欠陥のある建物を買うのは絶対に避けたいものです。

また、いまだにぼったくり工事・欠陥工事…をニュースで特集されることもあります。

耐震補強を行うなど、建物をリフォーム・リノベーションして建物の安全性を高めることを前提として中古住宅を買うのであれば、力のあるリフォーム業者に頼みたいものです。

これら安全性は大事であることは分かっているものの、直接目に見えて分かりやすいものでないのが悩ましいところです。

延べ床面積や築年数など数値で分かりやすく理解できるものではありません。

だからこそ、住宅が安全かどうかノーチェックで買ってしまって後悔してしまうことが少なからず起こってしまうのです…。

ここでは、「土地や建物の安全性をどう見抜くか？」「万が一の備え方はあるのか？」「優良なリフォーム・リノベーション会社の選び方は？」などをどう見分けていくか具体的にみていきましょう。

土地の安全性を確認するポイントと方法。災害データや地盤調査を活用

不動産は大きく「土地」と「建物」に分かれます。まず土地については、机上調査としては以下などを確認することで、安全性を判断できます。

近年は、国や自治体の災害データが整備されており、また民間企業も地盤情報を収集するなど情報網が発達しています。

例えば、土地履歴を調査することで過去にどんな使われてきたかどうかが分かります。

昔に水田・河川・湖・沼だった土地は、地震の揺れが大きくなったり液状化の可能性が増します。工場や病院などの施設があった場合には、土壌汚染が発生している場合もあります。

また、国交省のハザードマップや、土壌汚染対策法の指定区域でないかなどを確認して、災害の起こりやすさや被害の大きさを予想できます。

さらに、地名や神社仏閣の位置関係や、過去の先人が後世に残したメッセージを読み解くことで災害の影響を推し量ることもできます。

地面の下が今どういう状況かを知るなら、地盤調査もあります。

ただ、更地の状態から新築するケースであれば簡単に実施できますが、既に家が建っている中古住宅の場合には地盤調査ができないケースもあります。

その場合には、地盤調査会社が保有している近隣の地盤データを使って類推することができます。

いずれにせよ、調査する方法は複数あります。先人の知恵と現代の英知、両方をフル活用して事前に土地の安全性を判断できます。

土地は一見ただの土に見えるかもしれませんが、忘れずにチェックしたいですね。

個人で調べるのは難しい。調査・検証ができる不動産会社を選ぶ！

とはいうものの、面倒だなあと思います。確かに、調査するのはそれほど簡単ではありません。

でも安心してください。

これをやるのはあなたではなく不動産仲介会社です。不動産屋さんに安全性を確認してもらうようお願いしましょう。

むしろこのような専門的なことを個人で行うのは難しいものです。こういう調査・検証ができるプロの不動産会社を選ぶことが大事です。

不動産取引をする中で、安全性の話が一切出てこない場合、「この土地は大丈夫ですか？」と聞いてみてください。

理由をつけて納得できる説明なら安心です。

一方で、なんの具体的な説明もなく「大丈夫だと思いますよ」など、漠然とした答えしか返ってこない場合は、一度冷静に考え直しましょう（不動産屋さんを変えたほうがいいです）。

ご家族の命の安全はなにより大切なはずです。マイホームを買う前に、ご家族の命を預けていい不動産会社か自分の目でしっかりと確認しましょう。

不動産屋をどうやって選べばいいかについては、以下の記事を参考にしてみてください。

【7つの方法】良い不動産屋の見分け方・選び方（住宅購入編）

2018-01-10

建物の耐震性を誤解してない？建築年月（築年数）だけで確認すると危険

次に、建物の安全性はどうでしょうか。まず、国が定めた耐震性の基準に適合しているかを確認しましょう。

耐震基準は「1981年6月」を境に変わっています。

1981年5月末までに建築確認したものを「旧耐震」基準と呼び、1981年6月以降に建築確認したものを「新耐震」基準と呼びます。

ここで注意しなければならないのは、厳密には建築年月ではなく「建築確認」の時期で判断しなければならないということです。

築年数が1981年12月だからといって、新耐震基準に適合しているかはわからないのです。

「建築確認」をした時期が、1981年6月以降かどうかを確認する必要があります。尚、「建築確認」というのは、「この土地にこういう家を建てたい」と役所に申請することです。

具体例でご説明しましょう。

例えば1981年5月に建築確認をした家が1981年12月に建築が完了した場合はどうでしょう。

1981年12月が築年数となっていても、これは1981年5月に建築確認を取っているため「旧耐震」です。

ですので、築年数で判断する場合には、余裕を持って「1983年以後かどうか」くらいで確認するのが安全です。

木造は2000年に基準が改正されている。昔は役所の検査はザルだった？

さらに、木造住宅の場合には2000年に基準が変わっています。

壁のバランスや、金具の設置義務など、耐震性に大きくかかわる項目が追加されています。

中古の木造戸建て住宅を購入する場合は、2000年基準に適合するかどうかを確認しましょう。

…というここまでの話が、一般的にいわれることです。

実はこのように書類上で確認するだけでは不十分なのです。

本当に建物の安全性を確認したいなら、特に木造住宅の場合には、もっと専門的な調査をしなければなりません。

「建築確認」では、「こんな家を建てます」と申請しますが、設計図通り耐震基準に従って建てたかは別問題です。

本来、建物が建った後には、役所に申請された通り建物が建築されたかどうかを検査し、合格すれば「検査済証」が交付されます。

しかし、なんと2000年ころまでは、この完了検査を半分以上の建物で実施していませんでした。

つまり、建物が本当に安全かどうかはわからないままなのです。ですので、検査済証がない物件はもう一度検査する必要があります。

特に古い戸建て住宅の場合には、耐震性を検査する「耐震診断」を行いましょう。そうすれば、家の耐震性が数値化され、客観的に地震に強い家かどうかがわかります。

10万円程度は費用がかかりますが、長くご家族と安全に暮らすための検査です。

検査済証もない中古戸建て住宅であれば、マイホームを買う前に、一度、建築士による耐震診断をぜひおすすめします。

戸建ての中古物件なら、建築士による「インスペクション」をやろう！

また、建物は耐震性だけではありません。

たとえ耐震性を満たしていても、外壁や屋根の状況、雨漏りや、床下のシロアリ被害の有無などがあるかもしれません。

そこで、建物のプロである建築士が、中古の戸建て住宅の状況を調査する「インスペクション」が強く推奨されています。

事実、2016年にはインスペクションを促す「改正宅建業法」が成立、2018年4月からは本格施行されます。

中古住宅は好立地物件が多く、優良物件がゴロゴロしています。しかし、安全性が守られていない建物はなにより大切な家族の命が脅かされてしまいます。

ですので、戸建ての中古物件の場合には、建築士によるインスペクションを実施し建物の不具合や老朽化具合も確認しましょう。

その結果、なんらかの不具合があれば、補強できるか・いくらかかるかを算出して、購入判断を行えばいいのです。

このように、戸建て住宅の安全性を検証するには、「耐震診断」や「インスペクション」が用意されています。

建物の状況を調査することは重要ですが、建築士という専門家でないと見抜くのは難しいものです。

「家を買う」ということは、本来、それだけ調査が必要な大きな取引ともいえます。戸建てを買う前には、インスペクションを利用しましょう。

万が一に備えた中古住宅版の瑕疵保険もある。検査と補償でダブルに安心

もし、生活していて不具合がみつかったらどうしたらよいでしょうか。

そのために、中古住宅版の瑕疵保険である「既存住宅売買瑕疵保険」という保険が用意されています。

最大1,000万円までの補修費用がでます。保証の対象となるのは、以下の通りで、つまりは家の重要な部分です。

補修費用の他に、調査費用や補修工事中の転居・仮住まい費用なども支払われます。

この保険に入るには、「インスペクション」の実施が必要です。

インスペクション（建物調査）を行い、不具合がみつかれば補修した上で、保険会社の検査に合格した建物のみこの保険に入れます。

保険に入れたことで一定の安心感があり、万が一にも補修費用が補填されるという、「検査」と「補償」が一体となったダブルで安心な保険です。

さらに、瑕疵保険に入ることで、以下などの優遇制度もあります。

強制加入ではなく、任意の保険ですが中古住宅にも瑕疵保険があることを知っておきましょう。

欠陥住宅を防ぐ！家を安全にするリフォーム会社はこのポイントで選ぶ

ここまでは、土地や建物の安全性をどう見抜くか、そして、不具合があった場合の保険についてお話しました。

さて、建物に不具合の補修や耐震改修、設備や間取りを変える場合には、リフォーム（リノベーション）を実施します。

欠陥リフォーム…などの言葉がある通り、優良なリフォーム会社を選ぶことがとても大切です。

リフォーム・リノベーション会社には、それぞれ得意とする分野も異なります。

なにをポイントに見抜けばいいのでしょうか？デザインに強くカッコいいリノベーションを行う会社はどうしょうか？

実は、表面をかっこよく見せるだけの表層リフォームはどの会社でもできます。

リノベーション後の写真だけを見て、どの会社で施工したか見抜けません。この事実は、どこの会社でもカッコよく見せるリフォームだけなら簡単にできることを物語っているのです。

「耐震改修ができない」「取ってはいけない壁を取る」…こんなリフォーム会社も多いのです。

耐震改修を行うなど、建物の安全性を考えるなら壁の裏側や躯体など「普段見えない部分」こそしっかり施工することが重要です。

建築士がいるか？耐震基準適合証明書を発行したことがあるか？etc…

見えない部分に手を抜かない会社を選ぶなら、以下の基準を満たす会社であれば安心でしょう。

しかし上記の条件をすべて満たす会社は、残念ながらとても少ないのが実態です。感覚的には、20社に1社もありません。

リフォームは、出来上がった後には壁の裏や床下など、覆い隠されてしまう部分があります。

そして、その見えなくなる部分こそ、安全性に直結する部分であったりします。

もしかしたら、なかなか選ぶことは難しい…と思われるかもしれません。その場合には、例えば以下のように聞いてみましょう。

この辺りの実務に精通していれば、耐震改修やインスペクションなど、中古住宅の安全性を見抜く力があることが期待できます。

力のある会社は確かに存在します。不動産会社選びと同じように、リフォーム会社も慎重に選びましょう。

安全なマイホームはお金の安心も生む。危険な家は売れ残ってしまう？

土地・建物の安全性をどう見抜くか、改修する場合にはどうやってリフォーム・リノベーション会社を選べばよいかをみてきました。

近年は大地震も数年に一度のペースで発生しており、今後はますます安全な家に価値がおかれる時代になるでしょう。

実は、安全な家は、家族の命を守るのみならず、お金の安心を得ることにも繋がります。

具体的には、危険な家を買ってしまうと、将来自宅を売る時に「この家は危険だから買うのをやめよう」と将来の購入候補者から避けられるかもしれません。

事実、地震によって液状化した土地に建てられた不動産の価格が暴落し、買い手がつかない事態になったケースもあります。

国も耐震基準を満たす住宅を増やそうと補助金を出したり、逆に耐震性のない家を取り壊して優良な住宅を建てた場合に補助金を出す事業を行ったこともありました。

国が安心な中古住宅を認定する「安心R住宅」でも、長期固定の住宅ローン「フラット35」でも耐震性が求められます。

このように、安全な家は今後ますます求められ、多くのメリットも享受できます。

安全なマイホームは、家族を守る（家の安全）とともに、家の資産価値（お金の安心）にも直結するのですね。長く安心して暮らすためにも、安全な家を選んで買いましょう。

投稿 安全な土地・建物のチェックポイントとリフォーム会社の選び方 は 家の買い方ナビ | 不動産購入の不安がなくなるWebメディア に最初に表示されました。

とある夫婦が、内装が綺麗で、しかも相場よりも安い家を買いました。「なんて素敵なマイホーム♪」と、買った当初はとても満足していました。

しかし、8年後に悲劇は起こります。

ご主人の転勤が決まり、家族全員で引っ越すことが決まりました。そうすると、マイホームに誰も住まなくなります。

そこで夫婦は考えました。「自宅を売るか貸すかしよう」早速不動産屋に訪問し、売却査定をしてもらいました。同時に、賃貸物件として貸し出したらいくらの家賃が取れるかも聞いてみました。

その答えを聞いてご夫婦は愕然とします。

売っても二束三文、貸しても思っていた家賃の半分以下…

実はこの物件、最寄駅から徒歩18分にあり、さらに「既存不適格」といって、現行の法律の建築基準法を満たしていなかったのです。

ローンの残債はまだ2,500万円も残っています。「価格は2,200万円が関の山」といわれ、売ってもローンが返せません。「売るに売れない」のです。

満足に貸すこともできない、売ることもできない。

結局、大幅に家賃を下げて貸しながら、その家賃を住宅ローン返済の一部に充て、引越し先では賃貸住宅に住んで、毎月の家賃も支払うという生活となりました。

そうです。マイホームという資産が一転、家計の足を引っ張る「負債」へと姿を変えてしまったのです。

年収も家族構成も同じ。家を買った場所（立地）の違いでこんな差が…

もう一つのエピソードをご紹介しましょう。年収も同じ、家族構成も同じという2つのご家族がいました。

違ったのはマイホームを買った場所です。

1つの家族は、広々とした「郊外の新築庭付き一戸建て」を、もう1つの家族は必要な広さの「都内の中古マンション」を買ったのです。

それから30年が経ち、郊外から「動くに動けない…」という悲鳴があがっています。

周りを見渡すとスーパーや病院が撤退、いつの間にかバス便も統廃合されています。住宅ローンを払い終え、これから始まるバラ色の老後が一転、悲痛な叫びに変わっているのです。

ちなみにこれは、実際に週刊東洋経済でも報じらた紛れもない事実です。

バブル期には都心部の住宅価格が高騰し、郊外住宅に夢の新築マイホームを買う動きがいわばブームになったことがありました。

通勤列車に乗って、お父さんが毎日何時間もかけて都心に働きに出かけた時代です。その結果が今になって

住宅購入は投資？資産価値のあるマイホームを買えば住宅ローンが貯金に

話には続きがあります。

都内に住宅を購入した家族は、子どもが独立し手広になった家を適正価格で売却し、都心の利便性の高い場所に住み替えました。

老後を快適な住環境で暮らせるかは、30年前のマイホーム選びが決定づけていたともいえるのです。

住み替えた家族は、マイホームを長く付き合う「資産」と考えました。住宅購入は“資産”購入、投資のようなものというのです。

例えば、家を買った値段と同じ価格で売れれば、ローン返済は、出費どころか貯金になるということです。

そうすると、この家族のように売却資金を元手に「好きな場所に住み替える自由」も手に入るのです。

住宅ローンにも土地（家）にも縛られず、自由な生活ができているのです。

家を買う時に、売ること・貸すことを考える。購入前に資産性を確認する

家を買うかを検討する時に、最初に考えるべきことはなんでしょうか。

それは、ずばり「資産価値」があるかどうか？です。つまり、家を買う時に、売ること・貸すことを考えておくことが求められるのです。

今や空き家が増え続けている日本、数十年前のように、どこに家を買ってもいい時代はとっくに過ぎ去りました。

• 二世代同居が当たり前
• 相続した家を子世代が住む

というスタイルもなくなりつつあります。

むしろ、相続した実家の処分に困る相談が増えているくらいです。

「自宅は売らない」と考えていても、今や当たり前に転勤があります。海外支店に滞在することもめずらしくなくなりました。

そういう時に、貸せる住宅でなければ、家という「資産」を有効に活用できません。逆にいえば、有効活用できる「資産」かどうか、家を買う「前」に確認することが求められます。

先ほどあげた失敗例も、購入前に資産性を確認しておけば後悔しなくてすんだかもしれないのです。

「資産価値」って何？どう見抜くの？「みんなが住みたい」家を買おう

「資産価値のある家」というとなにか難しく聞こえますが、言葉を変えれば「いつでも貸せて売れる家」のことです。

そして、いつでも貸せて売れる家とは、「みんなが住みたい」と思う家のことです。

そのような家であれば、自宅を貸す時、売る時、次の借り手・買い手が見つかります。マイホームを活用しておカネを生み出せるということです。

誰も経験したことのない人口減少、家余り時代に突入している現在、資産価値にこだわったマイホーム選びが安心安全な住宅の土台となっています。

今後ますます「お金に換えられる家」を選ぶことが求められる時代になっています。

資産価値は立地で決まる！数千万円の不動産取引をする前に確認したい事

「みんなが住みたい」と思う資産価値のある家は、「立地」がよいことが大前提です。

山奥の高級物件よりも、都心の築古物件の方が使い勝手がいいですよね。築古物件であっても、建物自体はリフォーム・リノベーションでいくらでも改修できます。

家の建てられ方を考えても、立地の良い場所から建物が建っていくため、中古住宅には価値の高い家が眠っているケースが多いです。

ただ、それだけで終わる単純な話ではありません。

不動産は非常に多くの検討項目があります。その一つ一つに対し、人口や災害耐性、街の活性化度合い…など多くの情報を整理し総合的に判断します。

ほんの一例をあげると…

などなど、多くの調査をし検証します。

家の価値を割り出していくためにも、家を買う前に、統計調査・防災調査・周辺施設調査、都市計画の確認などを丁寧に確認したいものです。

その他にも、家を買う前に絶対チェックしおきたい項目があります。詳しくはこちらのコラムを参考にしてください。

家を買う前に絶対確認すべき5つのポイント。AIを使う方法も！

2018-01-17

チェックするのは不動産屋の仕事。お客さんは「仲介業者を選ぶ」だけ

面倒だと思われたでしょうか。こんなこといちいちやらなくてもいいんじゃない？と思われたでしょうか。

ただ、考えてみてください。何千万円もする資産を購入します。それだけのことをする価値はあると思いませんか。

ちょっと誤解がないように言っておきます。

お客さん自身が調査・検証するのではありません。そんなことできませんね、、むしろ、そういうチェックをするために不動産のプロである不動産会社がいるのです。

お客さん（買主）は不動産屋からの報告を受け、分からないことがあれば、何度でも聞けばいいのです。

言葉を変えます。お客さんがやることはただ一つ、検証業務を徹底して行う不動産会社を選ぶ、ただこれだけです。

具体的に不動産屋を選ぶ方法については、以下の記事を参考にしてみてください。

【7つの方法】良い不動産屋の見分け方・選び方（住宅購入編）

2018-01-10

売れる家を買う米国人と「気持ちいいから」新築を買う日本人の違い

実は、このような徹底した検証を行ってマイホーム購入を検討するのは、不動産先進国のアメリカでは当たり前のことです。

米国では、同じ物件であっても「誰を通じて買うか？」を消費者が重視します。

物件情報のところに、エージェント（不動産のプロ）の顔写真が掲載されていたりもします。

一方、日本では、物件情報だけ並べられます。

資産性の検証はおろか、「買う時に売ることを考える」という欧米では当たり前の考え方もあまり浸透していません。

合理的な欧米人は、中古住宅を買う割合が7～9割にものぼります。

一方、日本は「新築」を買う割合が8割を超え、しかも「新築の方が気持ちがいいから」という漠然とした理由が最も多いとのアンケート結果もあります（国交省調査）。

「新築」vs「中古」という構図ではなく、新築であっても中古であっても、「資産価値がある物件」を買うという意識を持つことが大切です。

それを見抜くのが、しっかり検証する不動産業者（エージェント）の役割なのです。

キッチン選びを楽しむのがお客さん、冷静なアドバイザーが不動産屋さん

ここまでの話をまとめます。

家の資産価値を見抜くことは、資産価値を徹底して検証できる不動産会社を選ぶことと同じということです。これに尽きます。

「マイホームを買う」というと、どうしてもキッチンをどうしよう、間取りは何LDKがいいかな？と考えるかもしれません。

それは、まったく問題ありません。むしろそれをお客さん（買主）が楽しくやるべきことですね。

ただ、不動産のプロである仲介業者が、設備や間取り選びに対して、「それは素敵なお家になりますね」とお客さんを気持ちをよくすることを目的とした“御用聞き営業”をしてはいけません。

その時はいいかもしれませんが、買って数十年経った後、安心な暮らしが土台から崩れてしまう危険性があるからです。

マイホームだけど、他人視点を取り入れる。「将来の買い手が喜ぶか？」

不動産業者は、お客さんが買う家が「長い目でみて安心安全な家かどうか」をしっかり検証することに力を注ぐことが求められます。

例えば、設備や間取りも、個性的過ぎるものは将来売りにくくなり資産価値を下げる可能性がります。デザイナーズマンションも行き過ぎると、マニア的な人しか買い手が付きません。

家選びには、「将来の買主が喜ぶか？」といった他人視点も時に必要です。万人受けする家が売りやすく貸しやすいのです。

不動産の専門家として、そういったアドバイスを行うのが本来の不動産会社の役割です。プロとして一番注力すべき業務です。

しかし残念ながら、多くの業者が、物件を売ることだけに力を入れる「物件紹介屋」「契約代行業者」であるのが実態です。

長く安心な暮らしを実現するには、まず不動産の前に、不動産「屋」を選ぶことがとても大事なのですね。

尚、不動産屋が不安だけど選びなおすのも面倒くさいという場合には、AI（人工知能）が物件の資産価値やリスクを判断する無料ツール「SelFin」もあります。

「金のことばっかりか！」お金（資産価値）を生む家は安全性にも繋がる

なんとなく資産価値とか投資（資産購入）という言葉だけみると、「金のことばっかりか！カネカネカネカネうるさいな！」と思うかもしれませんね。。

もちろん、お金は大事です。そして、お金を生む家、つまり資産価値のある家というのはみんなが欲しがる家です。

みんなが欲しがる家というのは、つまり安全・安心で快適に住むことができる家です。

だからこそ、資産価値を考える上でまずは立地を考えるというのがセオリーなんですね。

立地は利便性という文脈もありますが、上で説明した通り、地盤（土地）のことも調べなければいけません。災害の多いエリアや、液状化リスクのある土地は価格が安く、多くの人が価値を見出しません。

あなたの自宅を借りたいと思う人が多いということは、それだけ賃料（家賃）収入を得られるチャンスがありキャッシュを生む家です。

一方で、そういう家は利便性が高かったり、治安が良く女性に人気だったり（日本は世界的に見て全国的に治安がいいですが）、建物の構造がしっかりして地震に強かったりと、安全性含め多くの利点がある家とも言えます。

お金を呼ぶということは、そこにそれだけの価値があるということですね。

投資というとちょっとギョッとするかもしれませんが、資金を投じる価値のある家を買う・長きにわたって人々に愛される家を買う（将来売れる・貸せる）という感覚で捉えると分かりやすいかもしれません。

ぜひ、家探しに「資産価値」という意識を付け加えて素晴らしい取引をしてくださいね。

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不動産会社はお客さん（買主さん）のことをどう見ているのでしょうか。

不動産屋さんの営業担当者も人間です。お客さんといえど、やはり好き嫌いはあるものです。

まず、取引関係者を整理しましょう。以下の図の通り、買主側の不動産屋さんである「客付仲介業者」と売主側の不動産屋である「元付仲介業者」が間に入ってお互いに交渉します。

基本的に売主とのやり取りは、買主が依頼した客付業者を通して行います。あなたに代わって交渉をしてくれるのが、不動産屋さんです。

ですので、本来、買主と客付業者はお互いパートナーとして、一致団結して売主側との条件交渉にあたるのが理想的です。

そのためにも、まずはよい関係を築きたいですね。間違っても、嫌われる買主にはならないようにすることが良い取引を行うための大前提です。

「買主はお客様だ」という態度は、不動産屋に通用しても売主にはNG

さらに不動産「仲介」業者は、立場上、売主と買主の間に挟まって交渉や調整を行います。仲介業者は板挟みになっているといえます。

そうなると、客付業者は買主さんだけでなく、元付業者や売主さんのことも考えた上でうまく立ち振る舞う必要が出てきます。

不動産取引は、買主と不動産屋さんとの間で終わる話ではないという、当たり前のことを理解しておきましょう。

ですので、「俺はお客様だ。買ってやる」という意識を持っていると、まとまる話もまとまりません。

仮に、その態度が不動産屋には通用する話であっても（客付仲介業者にとっては“お客様”でも）、他方には売主という別の“お客様”を元付業者が抱えています。

いわば「お客様」同士、仲介業者を通じてにらみ合っている状況ですね。だからこそ、（不動産屋さんの先には）お客様という同じ立場の相手方がいるという意識をもって誠実な対応を心がけたいものです。

「この買主は契約までこぎつけない（契約を壊す人だ）」と判断されては物件を買えませんからね。。

ここでは「こういう買主はお断りしたいな…」と不動産屋さんから嫌われる買主の特徴や言動をみていきましょう。あなたも意外とやりがちかも…？！

①「どれだけ安くなるの？」買う気も根拠もなく物件価格の値下げを要求

家は大きな金額が動く取引です。できるだけ安く買いたいものです。

ただ、まだ本当に買うかどうかは分からないのに、とりあえず「この物件、どれだけ安くなるか聞いてみて」と要求するお客さんは嫌われます。

たまに「販売図面に載っている金額では絶対に買いたくない」という方もいます。もともと、相場より安く出ている物件であっても、値下げ自体が目的になっているのですね。

買主側の不動産屋さんは、物件金額を決めたわけでもなければ、価格交渉の相手でもありません。

少しでも安く買いたい気持ちは分かりますが、まずは不動産会社としっかり話し合ってみてくださいね。

誤解してほしくありませんが、決して値下げ交渉が悪いわけではありません。

ただ、成功する値下げ交渉にはルールや“お作法”があります。例えば具体的な根拠（理由）もつけるべきです。聞くのはタダだからという態度は売主を怒らせるだけです。

成功率を高める方法は以下の記事を参考にしてください。

家を買う時の値引き交渉はどうする？成功率を高める6つの手順

2018-01-12

売主を怒らせ、業者間の信用問題に発展する可能性も。指値交渉は慎重に

独りよがりな交渉をする買主は、客付仲介業者（買主側の不動産屋）のみならず、実は元付仲介業者・売主みんなから嫌われます。

理由はいくつかあります。

まず、具体的な値下げ幅を提示せず「できるだけ安くしろ」という要求は売主側にかなり失礼にあたります。

それから元付仲介業者は、売主（お客さん）に対して、具体的な根拠もなく値下げて欲しいという話を持って行きづらいものです。

しかも、買うかどうかも分からない状況で気軽に聞いてくる場合には元付仲介業者の方で「そういう根拠のない値下げは難しい」と、売主まで話を上げずに断ることもあります。

もし売主が「その値段でいいよ」と言っても、「実は買わないみたいです…なんとなく聞いてみただけみたいです…」となれば、「値引きを呑んだのに失礼だな！」となってしまいます。

しかも客付仲介業者は、元付業者から「もう少しお客さんに相場や取引のやり方を教えてください。こういうことが続くならもうおたくとは取引しない！」と、会社の信用にも傷が付きます。

不動産取引は多くの関係者が関わっていることを忘れず、慎重な指値（値下げ）交渉をお勧めします。

②「良い物件あったら教えて」曖昧な希望条件では優良物件を紹介し難い

「良い物件があったら教えてください」、こういう言葉は不動産屋さんの中ではよく聞くフレーズです。

ただ、この言葉も使い方を気を付けないと、買主にとってもったいない結果になっている場合があります。

不動産屋からすれば、条件の良い誰もがうらやむ物件はすぐに売れるため「一番購入意欲が強いお客さん」に紹介したいと思うものです。購入が確実な人から連絡します。

そうすると、漠然とした曖昧な希望条件だけしか伝えられていないお客さんは「この方は買わないかもしれないな…」と思われ、チャンスを逃してしまう可能性があります。

また、「良い物件」というのは、人によっても違います。他の人には微妙でも、あなたにとっては素晴らしい物件かもしれません。

ですので、「良い物件ありませんか？」と聞く前に、自分の希望条件をできるだけ詳細に伝えておきましょう。

ただ、あまりにも条件が多すぎるとそもそも物件が存在しなくなります。また、条件がごちゃごちゃになって買う決断が付きません。

ですので、絶対に譲れない「絶対条件」と、あったらいいな（最悪、譲歩できる）という「できれば条件」に分けておくと尚良いです。そうすることで、紹介してくれる物件の数も増えるでしょう。

紹介物件の嫌な点も伝える。「他にない？」だけの収集マニアは嫌われる

物件の紹介を受ければ、気に入らなかったとしても「どこが気に入らなかったのか？」を伝えると、物件紹介の質があがります。

「この買主さんはこういう点を嫌がるんだな」と分かれば、買主の希望条件の理解がより深まるからです。

別に嫌な点でなくても構いません。感想を伝えることで、「ちゃんと考えてくれてるんだな」と営業マンも気合が入ります。

よくないのは、紹介物件に対するコメントもなく、「他にもありませんか？」「もっとありませんか？」と要求するだけの買主です。

不動産屋さんから「物件収集マニア」とみなされ、「買う気はないんだな…。物件を眺めて楽しんでるだけだな…」と思われてしまうと物件紹介の熱が下がってしまいます。

客付仲介業者との付き合い方で、“良い物件”と巡り合う可能性が高くも低くもなるのですね。

③「借金のことは黙っておこう」住宅ローン審査で嘘はバレるので正直に

住宅ローンの審査をする時には、年収や勤務先などの属性情報を聞かれます。

不動産会社を通じてローン申し込みをする場合には、不動産屋の担当者に個人情報を色々と伝えなくてはいけません。

その時に、「そういや借金してるけど、正直に伝えると審査通りづらくなるよなあ…」と考えて嘘の申告をする人もたまにいます。これは不動産会社にとても嫌われます。

というのも、その嘘はほぼ確実に後からバレるからです。信頼関係が崩れてしまいます。

銀行の審査の過程で、どこにいくら借りているか、返済状況はどうか、といった個人信用情報（個信）をチェックするからです。

KSCやCIC、JICCなどといわれる信用情報を登録する会社があり、金融機関はこれを照会することができます。返済が滞っているかどうかも直ぐに分かります。

年収などから大まかな予算を調べて、物件紹介を受け、内覧もして…といろいろ動いた後、ローンの（事前）審査をして「借金があるからこの予算はダメ」と分かったらすべて水の泡です。

配偶者に隠れて作った借金など、言いづらいものもあるでしょう。

でも、こっそりでいいから本当のことを伝えましょう。不動産会社もなんとか頑張ってくれるはずです。

なにより、ローンも通って物件も買った後に虚偽報告の事実が判明したら、最悪の場合「一括返済」を銀行から迫られる危険もあります。言いたくない気持ちは分かりますが…正直が一番です。

④質問が多すぎ・細か過ぎ。売主が契約後のトラブルを恐れ買えなくなる

マイホーム購入は大きな金額が動く取引、慎重になりますね。

ただ、限度を超えた確認はやはり不動産会社に嫌われます。不動産会社というより、売主に警戒されてしまいます。

確認することは悪いことではありません。気になることはチェックすべきです。

ただ、内覧すれば分かることやあまりにも専門的なことまで事細かく質問票を送ってくるのはやめた方がいいでしょう。

まずは現地に行って（内覧して）確認しましょう。そして、家の劣化具合や構造に不安がある場合には、建築士などの専門家にインスペクション（建物状況調査）や耐震診断などを行えば分かります。

「俺はお客様なんだから、知りたいことをぜんぶ答えろ」という姿勢ではうまくいきません。買主も一緒になって、調べたいですね。

特に中古住宅であれば、売主も個人のお客様であることが少なくありません。専門的なことは分からないことも多いものです。

売主が考えるのは、「こんなにうるさく言ってくる買主は、買った後に不具合が見つかった！と細かいことまでクレームを入れてくるんじゃないか…」と不安になります。

購入後のトラブルが怖いので「この買主候補者さんはお断りします…」と売主から言われてしまうリスクがあります。

そうなると気に入った物件であっても買えなくなります。相手があることを忘れないようにしたいですね。

⑤契約直前で「仲介手数料を安く」は最も嫌われる。契約が壊れる危険も

仲介業者の唯一といってもいい収入は「仲介手数料」です。この手数料を安くしてほしいという気持ちは分かります。

ただ、不動産屋さんが物件紹介、内覧の手配、各種調査・検証、売主側との交渉・調整などを行い、残るは契約だけだけというタイミングで「手数料を安くして欲しい」というのは最も嫌われます。

実務的には、不動産屋さんに訪問して内覧し、話が具体的になった段階など、取引の早い段階で手数料について不動産会社から説明があるものです。

それで納得をして話を進めていたのに、最後の最後になって「手数料を安くしないと契約しません」というのは当然、不動産会社は気分のいいものではありません。

元付仲介業者が客付仲介業者と仲がいい場合などには、業者間の関係を優先し、売主側から「客付仲介業者さんに正規の手数料をお支払いいただけないと契約できません」と言われるケースもあります。

最悪、契約自体が壊れてしまう可能性があるということです。

交渉するなら初めの段階で。契約直前なら具体的な理由も伝えよう

できれば、初めに手数料の説明を受けた段階で交渉しておきましょう。そうすることで不要なトラブルを避けられます。

また、家の初期費用などを具体的に出してどうしても金銭的に厳しいなどのケースで、契約直前で相談したいということもあります。

その場合には、その理由を具体的に伝えておくと印象も大きく変わるものです。

本来、仲介業者は、買主と対立すべきものではなく一緒になって検討し、売主側とも交渉するパートナー的な関係にあります。

不動産会社への配慮を忘れず、良好な関係を壊すようなことはできるだけ避けたいですね。

尚、仲介手数料は、その上限が法律で定められており、ざっくりいえば物件金額の3％です。3,000万円の売買が行われれば、100万円程度ですね。

手数料が高いかどうかという話は以下の記事を参考にしてください。

仲介手数料が高いのは中身が広告費だから？損しない住宅購入法

2018-01-14

まずは不動産屋が信頼されることが先！好かれる買主になって良い取引を

ここまで、不動産屋さんが「避けたいな…」と思う買主の特徴を挙げてみました。

一方で、不動産会社が好きな買主はこれらの逆、つまり、以下のようなお客さんといえます。

一言でいえば、好かれる買主は「不動産屋とざっくばらんに話をしてくれ、取引関係者にも配慮してくれる人」といえるかもしれませんね。

ただ、これらはすべて不動産会社側の都合のいい論理ともいえます。

マイホームを買うというのは不動産業界に身を置かない人にとって、そうそう頻繁に接するものではありません。しかも、不動産取引というのは分かりにくいというのが一般のお客さんの印象ではないかと思います。

しかも、契約を迫る押し売りとかしつこい電話営業など「怖い」「怪しい」という印象もあります。

まずは不動産屋さんがお客さんに信頼してもらえるように振る舞い、丁寧な説明をして不安を取り除くことから始めないといけませんね。

それを踏まえた上で、買主としては不動産業者に接するときに、思わぬところで損をしないように注意してくださいね。

好かれるお客さんになることで、不動産屋さんもいい情報を積極的に教えてくれたり、売主側と粘り強く交渉してくれたりと得になることもあります。よい取引ができることを祈ってます！

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不動産屋って怪しい…怖い…騙そうとしてくる…なんてイメージを持つ人も多いんじゃないでしょうか。

「悪徳不動産」という言葉もよく聞きますし、定期的にニュースにもなりますね。

ここでは、不動産営業マンが使う5つの手口をご紹介します。悪質とはいかないまでも、普通にみえる不動産屋も無意識でやっている営業手法も含まれます。

そして、不動産業界にどっぷり浸かった営業担当者は一体どんな考え方をしているか、どうして不動産屋の営業担当者がそういうことを自然にやってしまうのかという理由と合わせてみていきましょう。

尚、念のため付記しておきますが、すべての不動産会社がこんなに悪いと言いたいわけでは決してありません。その点は誤解しないでくださいね。

①押し売り：同じ物件を他社で契約できる為。歩合制の給与で社内競争も

不動産屋といえば「押し売り」「強引な売り込み」「しつこい電話営業」といったイメージがありますよね。

とにかく、お客さんがうんざりしようが、スピード勝負で「契約を急かす」というのが不動産業界のセオリーになっています。

一昔前は、お客さんの家に入ったら最後、購入申込書（買付証明書）にハンコを押すまで居座るという悪質極まりない営業も横行していたこともあります（今でもニュースになったりします）。

押し売りするのは、同じ物件を他の不動産仲介会社でも契約できる仕組みがあるからです。他社で契約されては自分には一円も入ってこない成功報酬型なのです。

以下の図の通り、不動産屋さんはほぼすべての売り物件が登録されている「REINS」という物件データベースを見ることができます。

お客さんは、どの客付仲介業者（お客さん側の不動産屋）を通しても契約できるため、「いつ他社に取られてしまうか？」気が気でないのですね。

それから不動産会社の営業マンは、会社への売り上げ貢献度に応じて給与が支払われる歩合制の給与であることが少なくありません。

自分と別の営業マンがそれぞれ別のお客さんを抱えている状況で、それぞれのお客さんが同じ物件に興味を示したら取り合いになります。電話営業に熱が入りますね。

つまり、他の会社でも競争、そして社内でも競争しているのが不動産屋の営業です。だからスピード勝負で畳みかけてくるのです。

同じ物件でも他の不動産屋さんで契約できます。しつこい営業だなあと思った時には、遠慮なく不動産会社を変えましょう。

②調査しない：時間のかかる業務を省き、素人目線でそのまま契約させる

①で説明した通り、不動産仲介業者は、家をスピーディに買わせたがります。

ただ、数千万円もする取引ですし、不動産という普段なじみのないものを買うのです。当然、不動産会社がしっかりチェックしてくれてると思うものです。

でも、スピード勝負の売り込みが当たり前の業界では、時間がかかる調査という「無駄な業務」を省きたがります。

例えば、中古住宅であれば、インスペクション（建築士による建物状況調査）や既存住宅売買瑕疵保険（中古物件の保険）の付保、築古物件への住宅ローン減税制度の適用手続きなどです。

それもそうです。夜な夜なインターネットの物件情報サイトに登録する業務に時間を取られています。

先ほど説明した通り、REINSで業者は繋がっているため物件情報量はどの不動産屋もほとんど同じです。

それなのにというか、だからこそというか、「自社で契約」させないと仲介手数料（報酬）が入ってこないため、「自社の物件」という見せ方をしてSUUMOなどのサイトに物件を並べることに相当の時間をかけるのです。

結局（どの業者でもできる）物件紹介だけに終始して、仲介サービスといえるものは内覧して契約書を作ることくらいです。

結果として、広告費が多く含まれた仲介手数料を取られてしまうのですね。。（仲介手数料の中身について詳しく解説した記事は以下をご覧ください。）

仲介手数料が高いのは中身が広告費だから？損しない住宅購入法

2018-01-14

間取りや設備など誰でも分かる簡単な説明のみ。困ったら他の物件を紹介

不動産会社から受ける説明を注意して聞いてみると、みんな似通った説明しかしていないことに気が付きます。

「3LDKです」とか、「キッチンが素敵とか浴室乾燥機がついています」といった、間取りや設備などの建物の中の状況を説明します。

そして、学区がどこか、スーパーが近いとか、駅から何分かなど、つまりは販売図面に載っている説明に終始します。

正直、そんなことお客さんでも分かります。そしてそれ以上の説明がありません…。。。

土地の安全性調査（過去の利用履歴や洪水などの災害耐性、液状化リスクの検証）、不動産の資産価値の検証など、こちらから言わない限り専門的な検証をしてくれません。

なにか質問しても、「このエリアでもみなさん買われてますよ」「また今度調べておきますね」とか言って適当に誤魔化すこともあります。

それか、「ではこちらの物件なんていかがですか？」とろくに調べもせずに他の物件を当ててきます。

お客さんでも分かる説明だけして、お客さんが「いいな」と思った物件をノーチェックで（素人目線のままで）そのまま買わされているともいえますね。。

③分かりにくい説明：重要事項説明の伝え方・タイミングを“工夫”する

さっさと契約させたいという気持ちが強ければ強いほど、良いことばかり伝える営業を行います。

ただ、宅建業法では不動産の権利や制限など重要なことを契約前に説明する「重要事項説明」を国家資格を有する宅地建物取引士が行うことを定めています。

だったら安全じゃないの？と思うかもしれませんが、そうとも言い切れません。

重要事項説明は、難しい専門用語が並びたてられています。説明するだけで1時間はかかります。

そんな中でしれっと「この不動産は建ぺい率・容積率を超過しています。次に…」といわれて理解できるでしょうか。

「よく分からないけど、まあ不動産取引ってこういうもんだね」と思って、重要事項説明書にハンコを押してしまう方も多いのではないかと思います。

そして押してしまったが最後、後からトラブルになっても「ここにあなたの署名・捺印があるじゃないですか。理解して家を買ったんでしょ」と言われて終わりです。

契約「直前」に専門用語を使って分かりづらく説明、署名・捺印をもらう

さらに厄介なのが、重要事項説明を行うタイミングです。

現在は、多くの取引で契約の「直前」に重要事項説明を行います。重説が終わって署名捺印を済ませれば「では、次に契約に移りましょう」となるのです。

重要事項説明が終わった後、「何かご質問はありませんか？」といわれてもそもそも何を説明してくれたのか分からないという感想を持つ人もいます。専門用語をそのまま説明するだけの宅建士もいます。

しかも、売主・買主・仲介業者が予定を合わせてきています。

「今の説明が分からないことだらけなので、持ち帰って調べます。納得できれば、後日改めて契約しましょう」と言える雰囲気ではありません…。

重要事項説明だけで1時間くらい時間を取って、だいぶ疲れてしんどくもなってきます。そのまま契約に移るってことがほとんどでしょう。

悪質な不動産会社は、こういう状況を逆手にとって、お客さんに事実と異なることを告げてまずは重要事項説明までこぎつけます。

そして、あえて契約直前のタイミングを狙って、分かりづらくホントの説明をすることがあります。不明点がある状況で不動産取引の契約は絶対に行わないようにしましょう。

④新築・リノベ物件を勧める：綺麗な「夢のマイホーム」は買わせやすい

不動産仲介会社は、新築の戸建てや中古住宅をリノベーションした物件（リノベ物件）を勧めたがります。

新築戸建てやリノベ物件が決して悪いわけではありません。お客さんの要望を聞かずにそういう物件ばかり勧めてくる時に要注意という事です。

まず、新築戸建てやリノベ物件は見た目が綺麗で、内覧しても気持ちいいものです。買う気にさせやすいのですね。

感情を高ぶらせて、せっかく「一生に一度」の「夢のマイホーム」ですからとマイホーム購入をアピールしやすいのです。

データなど客観的な事実を示さず、冷静に考えないような営業をしてきたら危険信号です。

「やっぱり新築だよね～マイホームは背伸びしてでも買うもんだよね～」という気分にさせようとしているのかもしれません。

一番の理由は仲介手数料が2倍の「両手取引」だから。危険な取引に？

そして、本当の理由は仲介手数料が普通の物件よりも2倍になりオイシイからです。

新築物件も、業者が中古物件を買い取ってリフォーム・リノベーションした物件も、売主は不動産業者です。

売主が個人の場合には、元付仲介業者（売主側の不動産屋）と客付不動産会社（買主側の不動産屋）に分かれてます。これを【片手取引】といいます。

一方で、売主が業者の場合には間に1社しか入りません。これを【両手取引】といいます。契約が成立すれば、売主からも買主からも両方から手数料を取れるオイシイ商売なのです。

だからこそ、この両手取引ができる新築戸建て（建てる業者が売主）やリノベ物件（安く買い取ってリノベして再販する業者が売主）を勧めたがるのです。

オイシイ契約を「何が何でも決めたい！」と思うからこそ、押し売り圧力が高まりますし、間に1社しか入らないため売主側に有利な交渉をしてきます。危険な取引になりがちですね。

一方的な不動産業者の都合で売り付けられてると感じたら、不動産会社に「これは両手物件ですか？」と聞いてみて相手の反応をみてもいいでしょう。

中古物件は片手取引が多い。好立地なのに「欠陥かも…」と不安を煽る

中古物件は多くが個人所有です。つまり、片手取引となり仲介手数料は買主からしかもらえません。

だからこそ、「住宅に欠陥があったら不安ですよね。あれは新築を買えない人が買っているんですよ」と囁きます。

本来であれば、インスペクションや耐震診断、瑕疵保険などをつけることで安全に買う方法はあるのに、そういう面倒くさいことは提案しません。

でも、時間も手間もかかって、他社との競争にさらされている不動産屋さんはそういう業務をしたくないのです。

なにより、中古物件は好立地にあることが多く、安く資産価値のあるマイホームが手に入る可能性が高いことも伝えません。

実際に合理的な考え方をする欧米では、ほとんどの人が中古住宅を買います（日本は15％程度、欧米では70～90％が中古の取引）。

そういう情報をシャットアウトして、ただただ不安を煽って、“綺麗な”新築戸建てや中古リノベを契約させようとする悪徳不動産に気をつけましょう。

【7つの方法】良い不動産屋の見分け方・選び方（住宅購入編）

2018-01-10

⑤住宅ローン返済は考えない：銀行のお墨付きを盾に契約を勧める

マイホームを購入するなら、住宅ローンは避けて通れません。

不動産会社も、「このお客さんは、いくらくらいまでのローンの審査に通過するのか？」を考えます。買えもしない物件を紹介しても意味がないですからね。

ですので年収や勤務先などを教えてもらい「だいたいこのくらいの予算だな…」と確認します。そして、予算上限のギリギリの物件ばかり紹介してくるのです。

もっと大事なことは、銀行の審査が通ることと、住宅購入後の毎月のローン返済ができるかどうかは全くの別問題ということです。

悪質な営業マンは、「銀行が審査を通したんだから、ローン返済は問題ないですよ」と伝えてきます。銀行がお墨付きを与えたという印象を与えるのですね。

でも、実際の審査過程を知れば分かりますが、金融機関は実際にどういう生活になるかをほとんど見ていません。

今後子どもは何人になるのか、学校もそれぞれ私立に行かせるのか公立か、年何回の海外旅行に行くのか、お金のかかる趣味は何か、なんてことは聞きません。

年収や勤務先・勤続年数だって、転職すればまったく違ってきます。銀行の審査には限界があるのです。銀行だってお金を貸して利息で儲けたいのです。

不動産屋さんも銀行も、「買った後のことは買主の責任でしょ」というスタンスです。

これはこれで間違ってはいないかもしれませんが、「本当にこの家を買って生活が破綻しないか？」を確認するのも、不動産のプロである営業担当者に求めらる役割でしょう。

ファイナンシャルプラン（資金計画）を立てて家計への影響を知ろう

だからこそ「家を買った後の生活はどうなるのか？」という資金計画（ファイナンシャルプラン）を、専門のFPと共に立てておくことが望ましいです。

でも質の悪い不動産屋さんはファイナンシャルプランを立てたいと言っても、嫌な顔をするでしょう。

当たり前です、時間も手間暇もかかるからです。スピードが大事な不動産取引、余計な業務はしたくありません。

だから「銀行がOKだした金額ですから問題ないですよ～！」と伝えてくるのですね。

本当に知るべきは、貸してくれる額（借入可能額）ではなく、借りていい額・返せる額（返済可能額）です。

それも、それぞれの家族の意向や趣味まで含め、老後までどういうキャッシュフローになるのかを知ることが大事です。

家族にとって数千万円もの融資を受けて返済していくという長い取引です。会社であれば事業計画を立てるのと同じで、個人でも資金計画を立てましょう。

【対策】ニコニコ営業マンも注意！リスクを全て伝える不動産会社を選ぶ

もう一度振り返ってみると、こんな感じでした。

これでも一部に過ぎません。うーん、冷静に考えてみるとやっぱり不安ですね。

ただ、分かりやすく押し売りしてくる会社ならまだいいかもしれません。意外とやっかいなのが、話しぶりはすごく柔らかく好青年風なニコニコ営業担当者です。

ニコニコした営業担当者であっても、笑顔で気持ちよ～～～く接客してくれる「だけ」で、結局お客さんが「この物件良いな♪」と興味を示せば“背中押すだけ”の営業をするのは危険です。

そういう意味では、危険な営業担当者はあなたの近くにもたくさんいるのかもしれません。

不動産業界にどっぷり浸かっている営業マンからしたら、当たり前の営業活動をしているという意識の場合もあります。

「え、仲介業者ってこんなもんでしょ。ローンなんて通った額だったら問題ないでしょ」と当然のこととして考えていることもあります。「不動産業界の常識は世間の非常識」という言葉もちらほら聞くくらいですから。

やはり不動産取引というのは、専門的な知見が求められるものです。

例えば米国では、弁護士や医者と同列で不動産の仲介人（エージェント）が語られるくらい「専門家」というイメージがあるくらいです。

例えお客さんが気に入った物件があっても、「この物件はこういうリスクがあります」と不動産のプロだから分かるリスクを積極的に伝え、その対策を提案することがホントは必要ですね。

不動産屋の手口に騙されることない最も有効な対策は、物件選びより不動産屋さん選びに力を入れることです。どうか安全・安心な取引をしてくださいね。

【7つの方法】良い不動産屋の見分け方・選び方（住宅購入編）

2018-01-10

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