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ネットの物件情報、肝心なリスク情報が隠されている！その確認方法は？
家探しをしようと、物件をインターネットで調べてみるとビックリするくらい物件情報が出てきます。
写真が綺麗に撮られていてテンションが上がりますよね。「駅から3分で便利！浴室暖房もついてます！」なんて不動産営業担当者のコメントも載せられていて、いい気分になります。
ただ、多くの物件がこの調子で、どうしても目移りしてしまいます。
実をいうと、物件情報サイトに載っている情報は大事な部分が隠されています。不動産会社から貰う資料を見ても肝心なことが抜けています。
それは悪い点やリスクなどネガティブな情報です。そりゃそうですね、その物件を買ってもらいたいと思っていますから。
物件情報サイトなどでは、「事実」は分かりますが、本当に読み取らなくてはならない「意味」が分からないようになっているのですね。
チェックは不動産屋の仕事！エージェントを選ぶ or AIに判断させる
「本当に買ってもいいマイホームなのか」ということを確認するとても大事なことで、これを見抜かなければなりません。
ここでは、マイホームを買う時、絶対にチェックしておきたい5つのポイントをご説明します。
そして、不動産取引に普段接することのない人がチェックしようと思っても難しい部分もあります。むしろそれを調べるのは不動産屋さんの仕事です。
そのためには、物件を選ぶ前に、優秀な不動産の営業担当者（エージェント）を選んで、安全な取引をしてくださいね。
または、これらポイントをAI（人工知能）によって一瞬で判断することもできます。
自分一人でチェックできる便利アプリ、それが後述する「SelFin」です。（先に読みたい方はこちら！）
①価格の妥当性：家の本当の状態も分かる！欠陥住宅を買わされてない？
まずは何と言っても物件金額が適正かどうか？ということを知らないといけません。
マイホームは何千万円もします。相場より高い家を買ってしまっては、100万円単位でお金を損してしまいます。もったいないですね。。
逆の場合もあり得ます。相場よりあまりに安い物件だからと言って良い物件というわけではありません。
基本的に不動産は、良い点も悪い点もすべて価格に集約されます。安い物件にも安い物件なりの理由が必ずあります。もしかしたら欠陥住宅を買わされているかもしれません…。
もちろん、中古住宅の場合、たまに売主の個人的な事情で「さっさと自宅を売り払って換金したい」という場合もありそのケースはお買い得といえます。
いずれにせよ「価格の妥当性」を知るということは、土地・建物の本当の姿をあぶり出す行為といえ、安全に不動産取引を行う鉄則です。
不動産に唯一の価格はない！相場サイトや取引データを使って多角的に
ただ、難しいのが不動産は一点ものであり「正しい価格」というのがないということです。
固定資産税評価額や路線価など、固定資産税や相続税といった税金を徴収するための価格というのもあり、一物四価（1つの物件に少なくとも4つの価格がある）ともいわれます。
調べ方としては、手っ取り早いのはインターネットの相場情報サイトです。「不動産 相場」などで検索すればたくさん出てきますので、いろんな視点からみてみましょう。
また、不動産営業マンに「この物件はなぜこの価格なのですか？」ということを聞いてみることもおすすめします。
周辺の近隣相場などの実際の取引データを使いながら客観的に説明してくれるところは信頼できます。逆に、「まあだいたいこんなもんですよ」と漠然とザックリ説明するならその不動産屋さんは危険かもしれません。
あなたが買いたいと思っている物件は、どの不動産屋さんでも取引できます。きちんと価格の妥当性を検証してくれる不動産会社を選び、価格の妥当性を確認しましょう！
多くの相場情報サイトが、現在売り出されている「売出価格」を基に算定していることが少なくありません。
でも、売り出し価格というのは売主が「これくらいで売れたらいいな～」と思っている「希望価格」に過ぎず、実際より高めにでる可能性があります。
もちろん、補正をかけたり実際の価格に近付けるための工夫はなされていますし、今後も改良が続くでしょう。ただ、そういう可能性があることは知っておいてくださいね。
マンションなら、賃貸相場から逆算する投資家目線の評価も知っておく
住宅の相場を知るというと、売買金額を比較したくなるものです。
でも考えてみてください。マイホームを買った後に、一時的に転勤になるということはよくある話です。家族みんなで引っ越すケースであれば、家を貸す世帯も多いです。
そうすると、賃貸相場（部屋を貸す時にいくらの賃料が取れるか？）という視点からマイホームの妥当な価格を知っておくことも大切です。
特に、分譲マンションは部屋の質も高く、また駅から近い距離に立地していることが多いので貸しやすいです。
このように、想定賃料（家を貸したらどれくらいの家賃が取れるか？）から逆算してマンション価格を算出する方法もあります。
これは不動産投資では当たり前に行われていることで「収益還元法」といいます。ちょっと難しいですね。
簡単に確認できるツールがあります。それが、売主の希望販売価格である「売出価格」によらず、投資家目線で価格の妥当性を算出する無料アプリ「SelFin」です。
難しいことは考えずに、物件情報サイトのURLをコピペするだけで、AI（人工知能）がビッグデータを使って一瞬で適正と思われる価格帯を出してくれます。
マイホームを「資産」ととらえ、資産価値のある家を買おうと思う人はチェックしてみましょう。
②流動性：将来売りやすいか？人口減・長寿命社会では住み替えが増える
自宅を手に入れて終わりではありません。
不動産先進国アメリカでは、「買う時に売ることを考える」と言われますが、家は最終的に手放す時が来ます。売るか相続するかですね。
寿命リスクという言葉が出てくるほど、老後は長くなっています。
年老いて動きづらくなった時、郊外の住宅地では大型スーパーや商業施設、病院が撤退し、交通機関も統廃合されたらどうでしょう。事実、こういった周辺環境の悪化はすでに始まっています。
ですので、今後は住み替える社会がくるといわれています。老後、利便性の高い都心部のマンションなどに住み替えるのですね。
昔は、一度家を買ったらずっと住み続けるという時代もありましたが、今やマイホーム購入は一生に一度ではないのです。何度売買を繰り返してもいいのです（欧米では当たり前に行われています）。
そうすると、少なくとも老後に家がちゃんと売れないと、次の家を買う（または借りる）ためのお金が生み出しづらいですね。
「買う時に売ることを考える」ということをそろそろ本気で考えておかないとマズイ時代といえます。
特に、超少子高齢社会の日本では地方の空き家が急増しています。売れない家を買ってしまっては、将来、土地に縛られて不便な老後を強いられるかもしれません。
ですので、買おうとしている家が売りやすいか（「流動性」といいます）ということも確認しましょう。
資産価値は立地で決まる！人が集まるエリアか？投資したい街か？を確認
資産価値に大きな影響を与えるのは「立地」です。
建物は、後からリフォーム・リノベーションできますが、土地は動かせません。文字通り「不動」産ですからね。
「立地」という言葉をもう少しかみ砕くと、資産価値のある不動産は「人が集まるエリアにある物件」ということに尽きます。今後、発展する街かどうかですね。
そのためには、買おうとしている地域の人口推移や世帯数・年齢層などの人口動態をみていく必要があります。また、犯罪発生率などの統計状況も確認しておきたいところです。
また、液状化するリスクが高い土地や、活断層近くにあって地震の揺れが大きいところ、洪水の際に浸水被害想定（何mまで水が入ってくるのか？）など危険な土地は今後ますます避けられるでしょう。
これらは少し専門的に調査になりますが、情報整備は進んでおり不動産会社であればこういった検証業務はできます。というより、そういう調査・検証ができる不動産屋さんを選ぶべきですね。
そして駅からの距離の近さ（アクセスの良さ）も大事です。好立地のエリアの中だといっても、駅から徒歩30分も歩く…なんてところは不便ですからね。
「家を買う」ということは「その街に投資する」ということといえます。
その街が今後活性化していくイメージが湧くかどうかということを考えましょう。発展する街であれば、将来、「その街に住みたい」と思う人が多いということです。
売れる家かどうかということは、数十年後にあなた自身にとって大きな問題になります。適正な価格で売りやすいエリアにある家かどうかを必ず確認しておきましょう。
「立地適正化計画」（コンパクトシティ）という言葉をご存知でしょうか？
超少子高齢社会が進み、地方自治体の財政も圧迫される中、ザックリといえば「人を密集して暮らさせよう」ということを実現しようとする計画が「立地適正化計画」です。
立地適正化計画には、ここに人を住まわせたいという「居住誘導区域」と、商業施設や交通機関を集約させたい「都市機能誘導区域」などを指定します。
逆にいえば、その区域に漏れたエリアは今後人が住まず、病院やスーパーが撤退して不便な地域になる可能性が高いということです。一気に街の衰退が加速するかもしれません。
“立地適正化”というのは、とどのつまり、自治体が“見捨てるエリア”を指定するということです（もちろん、自治体はそんな言葉を使いませんが…）。
そこに家を買ってしまえば、将来売れない負債化する家を買うことになってしまいます。
立地適正化計画を作り始めた自治体の数は増え続けています。家を買う前には必ずチェックしておきましょう。
③耐震性：マンションは新耐震、戸建ては2000年基準。判断方法に注意
地震大国日本。阪神淡路大震災や東日本大震災、熊本地震など巨大地震が頻発しています。
家族の命を守るためにも、建物の耐震性は必ずチェックしたいものです。まず、耐震基準は以下の年で大きな改正がなされています。
- 1981年（昭和56年）5月31日以前「旧耐震基準」
- 1981年（昭和56年）6月1日以降「新耐震基準」
- 2000年（平成8年）6月1日以降「2000年基準」（木造住宅）
マンションなら新耐震基準、木造住宅（戸建て）なら2000年基準を満たす物件を買うことをおすすめします。
特に木造住宅の場合には阪神淡路大震災の被害を受けて、耐震基準が2000年で改正されています。
例えば、地盤に応じた基礎の設計が義務付けられたり、柱や梁の接合部分に金具を取り付けたり、壁をバランスよく配置するなど、耐震性に大きな影響を与える重要項目の変更がなされています。
ですので、木造住宅を買うならこの2000年基準に適合するものが望ましいといえます。
どの基準に適合しているのかを調べる簡便法としては「建築年月（築年数）」をみることです。
ただし、建築年月で判断する場合には余裕をもって以下のように確認しましょう。
- 1983年（昭和56年）以前「旧耐震基準」かも？
- 1983年（昭和56年）以降「新耐震基準」の可能性が高い
- 2001年（平成8年）以降「2000年基準」（木造住宅）の可能性が高い
微妙にチェックすべき年数が変わっていますね。その利用はこうです。
家を建てる前には役所に対して「こういう家を建てたいのだけどいいですか？」と建築確認申請を行います。この建築確認は、その時の建築基準法に照らし合わせて行われます。
例えば、旧耐震基準であった1981年5月1日に建築確認がなされ、建築確認を通過した後に工事が着工、6カ月の1982年11月1日に建物が竣工（完成）したとします。
建築年月だけでみると、1982年11月1日だから1981年6月1日（新耐震っぽい）ですが、実際にその家は建築確認が行われた1981年5月1日の基準、つまり旧耐震基準で建てられています。
ですので、戸建てであれば半年程度、マンションであれば1～2年程度は余裕を見て判断したほうがいいということです。
時期が微妙で、きちんと確認したいなら「建築確認申請がなされたのがいつか？」を調べましょう。不動産会社に聞けば教えてくれる（調べてくれる）はずです。
築年数や建築確認時期だけでは分からない？実は検査済証がない家も多い
建築年月や建築確認だけで耐震基準を判断すると危険なケースもあります。
これらはあくまでも書類上の（机上の）確認といえ、「実際の建物が本当に安全か？」という問題とは別だからです。
例えば、どんなに素晴らしい設計図があっても、その通りにきちんと家が建てられたかどうかは工事現場の職人さんしか知らない…ということもあります。
本来であれば、家が建った後に役所が「完了検査」というものを行わなくてはならないのですが、事実として2000年頃まではその検査が行われない事例が頻発していました。
ですので、2000年頃までに建てられた中古戸建てを買おうと考える場合、「検査済証」という書類がないことが少なくありません。
これは役所の完了検査が行われていない（もしくは行われたがその時の書類を紛失した）ということです。ちょっと怖いですね。
中古戸建てなら耐震診断をした方がいい。改修で耐震性は向上できる
先ほども説明した通り、2000年以降に建てられた（建築確認がされた）からといって、必ずしも検査されているわけではありません。
当初は基準を満たしていたものが、年数が建って今は基準を満たしていないかも知れません。
ですので、厳密に耐震基準を確認するならぜひ「耐震診断」をしましょう。耐震診断は、「0.7」など具体的で客観的な数値で、家の耐震性を分かりやすく表記され家の状況がよく分かります。
また、2000年以前の木造中古戸建てを買う場合であっても、耐震補修（リフォーム）することで2000年基準を実現できます。
耐震診断は「基準に合致しているかどうか？」ということよりも、「どうやって基準に合致させるか？そのための耐震補修にはいくらかかるか？」を確認するものです。
不具合や欠陥は一つや二つはでてくるものです。ネガティブに思わず、むしろ検査して分かったことを前向きに捉えて、どうやれば安心な家を作れるかを考えてくださいね。
④住宅ローン減税：最大400万円の優遇制度は絶対に使う！手順に注意
マイホーム購入は生活の基盤を作るための大きな取引で、経済効果も大きいものです。
ですので、国も各種優遇制度を毎年のように打ち出しています。その中でも最も大きな優遇制度の一つが「住宅ローン減税制度」でしょう。
これは、10年間にわたって最大400万円ものお金が返ってくる（所得税などから控除される）ものです。住宅ローンの金利を国が一部負担してくれる制度といえますね。
もちろん、住宅ローンの額や年収（所得税額）によって、実際にどれだけ控除されるかは変わってきますがぜひとも使いたい制度です。
ただ、すべての物件でこのお得な制度が使えるわけではありません。それには、面積（50㎡以上）や築年数などの要件があります。
面積も「登記簿面積」という種類の面積で判断されるため、販売図面広告に「51㎡」と書かれてあっても実は登記簿面積は「48㎡」だったので無理だった…ということもあります。
| 「物件」の要件 |
|---|
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| 「住宅ローン」の要件 |
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| 「属性その他」の要件 |
|
特にトラブルになりやすいのが築年数基準です。
木造（戸建て）であれば20年以内、マンションであれば25年以内の物件であることが要件です。ただし、別の方法で「耐震性」を満たすことを証明すればローン減税制度を使うことができます。
中にはこれを知らない不動産会社もあったり、手順を間違って適用外になったりするトラブルも実際に起きています。
百万円単位でお金を失うことになりますので、住宅の優遇制度に詳しい不動産屋さんで契約しましょう！
⑤マンションの管理状況：管理費・修繕積立金の額や修繕計画は適正か？
「マンションは管理を買え！」ともいわれるくらい、管理状況が大事です。資産価値にも大きな影響を与えます。
内覧の時には、エントランスや駐車場・駐輪場、ごみ置き場、掲示板などの共用スペースをみれば、管理や居住者の質が分かります。
また、大規模修繕計画をマンション管理組合から取り寄せ、適切な修繕が計画されているか、修繕積立金の進捗状況（予定通り貯まっているか）、滞納履歴はないか（あればどの程度か）などを確認してもらいましょう。
さらに、管理費や積立金の額が適切かも確認したいところです。国交省のガイドラインなどに沿って、金額が高いか安いか適正かはある程度判断できます。
高すぎる場合には家計を圧迫しますし、だからといって積立金が安すぎる場合には今後、管理費は大きく上昇していく可能性が高いものです。
特に、新築（築浅）のマンションではお得感を出すために、初めの数年間は安い金額設定をして置き、その後段階的に上げる計画がなされていることが多いものです。
また、管理形態（常駐型、自主管理型など）や規模（マンションの住戸数）についても、あまりにも戸数の少ないマンションであれば管理費・積立金が非効率に使われる可能性があります。
このように、マンションを買う場合には管理状況や、毎月の支払わなければならない管理費・積立金が有効活用されているかを事前確認しましょう。
マンションは管理会社が入っていることがほとんどですが、この管理会社は変えることができます。
その決定権は、マンションの所有者の集まりである管理組合にあります。管理の質が悪い、割高の管理費なっている場合などは管理会社の変更も考えましょう。
他人事と思わずに、マンションの住人（所有者）になれば当事者意識をもって管理について積極的に考えたいですね。マンション管理会社の選び方はこちら！
⑤土地の資産性（戸建て）：建ぺい率・容積率オーバーなら家が負債に？
戸建ての場合には、特に土地の資産性が気になります。
マンションでは、土地部分については共有持ち分になり自分一人で処分することはできませんが、戸建ては土地も含めて完全に所有することができます（借地権の場合を除く）。
まず確認しておきたいのは、既存不適格建物でないかということです。
既存不適格建物とは、過去の建築基準法などには適合していたものの、その後に法律が改正され、現在の建築基準法の基準を満たさない建物のことです。当然、価値は下がります。
特に「建ぺい率」と「容積率」には注意が必要です。
建ぺい率とは、敷地面積（土地の大きさ）に対して、どれくらいの建築面積（ザクっといえば、1階部分の床面積）の割合を指定するものです。
容積率とは、敷地面積（1階部分の床面積）に対する延床面積（1階・2階…のすべての床面積の合計）の割合です。建物のボリュームを指定するのですね。
難しいことは置いておいて、要は、土地の大きさによって建てられる建物の大きさが決まっており、この建ぺい率・容積率は建築当時よりも基準が変化しているケースがあります。
現在の基準に合致していなものを買おうとすると、住宅ローンが通りにくくなったり、将来売ろうと思っても「現行の法律に適合していない物件」として評価が下がります。
何より、将来の買主が融資を受けられず買いづらいことも考えられます。つまり、家が負債となってしまう可能性があります。
セットバックや接道状況もチェック。特に私道はトラブルに発展しやすい
土地はどういう道路に接しているか？ということもかなり重要な意味を持ちます。
道路にはいろいろな種類がありますが、大きく、公道と私道に分かれます。
私道は隣接する家の所有者がそれぞれ共有持ち分を持つケースや、だれか一人が持っているものの覚書で隣地に住む人は「通行・掘削」の権利を与えるという形をとることもあります。
また、私道所有者は道路を維持・管理しなければならず、その負担は私道所有者の負担であることも覚えておきましょう。
私道をめぐるトラブルは絶えず、公道に接する土地よりも評価が低くなる場合が多いものです。
「どういう種類の道路に接しているか？」を確認し、「それに見合った価格であるか？」「デメリットやリスクはなにか？」をしっかり不動産屋さんに確認しましょう。
さらに、道路幅が4m未満であればセットバックという措置が求められます。
これは、現在建っている建物を取り壊して新たに家を建て直す場合には、道路の幅が4mとなるように土地の一部分を道路にしてくださいという意味です。
つまり、セットバックが必要な物件は、家を建て替える場合、自分の土地の一部を削られ道路として差し出さなければなりません。今と同じ大きさの家を建てられない可能性が高いということです。
セットバックしなければならない土地はやはり値が下がります。事前に確認し、理解した上でマイホーム購入してください。
「SelFin」ならAI（人工知能）が一瞬で物件の価値・リスクを判定する
ここで挙げた5つのチェックポイント、実はAI（人工知能）を使って行うこともできます。
それが、物件の価値やリスクを一瞬で判定する【無料】アプリ「SelFin」（セルフィン）です。
①価格の妥当性、②流動性（売りやすさ）、③耐震性、④住宅ローン減税制度の適用可否、⑤管理状況（マンション）・土地の資産性（戸建て）を判断してくれます。
自治体などが公表するデータや、これまでの不動産取引のデータなどのビッグデータをもとに判定します。
SelFinはあくまで注意喚起。家を買う前に不動産屋の営業マンに聞く！
ただし、SelFinは人工知能で判断するため、あくまでも注意喚起が目的です。
実際にマイホームを買うという場合には、不動産屋営業マンに詳しく説明を求めてくださいね。
ここで挙げたものは、物件紹介して内覧して契約を迫って…という典型的な「物件紹介屋」としての不動産仲介業者では、教えてくれないものばかりです。
不動産取引は、間に入る不動産会社の質によって、良い物件を安全に取引できるものもあれば、悪い物件を割高に買わされることもあります。
ぜひ、5つのチェックポイントを押さえて、素晴らしい取引をしてください！
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