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物件探し⇒不動産屋さん⇒住宅ローン…という手順は実は間違いだった？
マイホームを購入する！というと、どういう手順（流れ）をイメージしますか。
ザックっといえば、「インターネットで物件探し」⇒「不動産屋さんへ問い合わせ」⇒（内覧で気に入る）⇒「住宅ローン審査」⇒（契約・決済）という流れが一般的なイメージかと思います。
でも実はこの手順だとかなり無駄が多く、そして危険な取引の入り口になったりします。
効率的で安全な取引を目指すなら、「不動産屋さん探し」⇒「ファイナンシャルプラン作成」⇒「物件探し」⇒…という手順が望ましいのです。
つまり、物件探しの前に不動産会社を選んでおき、しかも、物件を具体的に見ていく前に資金計画（ファイナンシャルプラン）を立てておくことが大事ということですね。
なぜでしょうか。
ここでは、この手順の違いと意味について具体的にみていきましょう。
インターネットの物件探しから始めると、押し売りされるリスクが大きい
インターネットにあるat-homeやHOME’Sなどの物件情報サイトは便利ですね。
家に居ながらポチポチっとクリックするだけで、いろんな物件情報を見ることができます。相場も分かりますし、物件の雰囲気を感じることができますね。しかも無料です。
でも冷静に考えてみましょう。この物件サイトを運営する会社はどこからお金をもらっているのでしょうか。
それは、物件情報を掲載する不動産会社からです。広告掲載料（物件掲載料）としてお金を不動産屋さんから徴収しています。
お金を払って物件を掲載する不動産屋の狙いはなんでしょうか。もちろん、そこから反響（問い合わせ）をとって、契約に結びつけることです。
物件をお金を払って載せています。何百件も載せまくっている会社もあります。
自社ホームページに載せているケースもありますが、売主に掲載許可をもらったり、写真を撮ってコメント書いて…と、物件を一つ掲載するのにも多くの手間暇がかかっています。
そんな中、「この物件内覧したいんですけど…」と問い合わせがあったら、なんとしても契約させたいと思うのが営業マンです。
掲載している物件が気に入らないとしても、他の物件をどんどん当ててくるでしょう。電話営業もかかってくるでしょう。
物件情報は、どの不動産会社でも見られる「REINS」から仕入れている
押し売りしてくるのには明確な理由があります。
コストを回収したい（売り上げをあげたい）と思うことに加え、「掲載している物件は、他の不動産屋さんでも取引できる」からです。
そもそも、物件情報のほとんどは、どの不動産会社でもアクセスできる「REINS」（レインズ）という不動産会社専用の物件データベースから仕入れています。
REINSには全国津々浦々、膨大な数の売り物件情報が載せられています。
ほとんどの不動産屋さんはこのデータベースで繋がっているため、大手不動産会社も中小零細不動産会社も、ほとんど等しく物件情報を持っているのですね。
そこから情報を引っ張ってきて、at-homeやHOME’Sに掲載料を支払って、個人のお客さん（買主）に向けて物件情報を配信しているのです。
ということは、物件をネットに掲載していない不動産屋さんでも、その物件を紹介できるし取引できます。
不動産会社としては、「これはうちの物件だ」というイメージで、インターネットに掲載しますし中には「物件量No1」などと宣伝する業者もいます。
でも、ホントは内心「隣の不動産屋に行かれたらまずい」と内心焦っているのですね。
ネットに載せてる不動産屋に問い合わせなくていい。どの会社でもOK
不動産会社は、ほとんどの物件をREINS（レインズ）というデータベースで共有していることが分かりました。
ということは、インターネットで「この物件、良いんじゃない？」と思ったものを見つけたとしても、物件を載せている会社に問い合わせなくていいということです。
中には、同じ物件に何社もズラリと並んでいるものがあって「どこに問い合わせたらいいの？」と悩むこともあるかもしれませんね。
「良いな」と思う物件を見つけた時は、（物件を載せている会社でなく）信頼できる不動産屋さんに「ネットにこういう物件が載ってあるんだけど、どう思う？」と聞けばいいのです。
「内覧してみたい」といえば、問題なく手配してくれるでしょう。
ただ、中には非公開物件（未公開物件）というものもあって、ネットに載せてある会社でしか紹介できないものもありますがその数はごくわずかです。
いずれにしても、「押し売りが怖い…」と思うなら、物件を選ぶ前（もしくは選んだ後）に、買ってもいい不動産かどうかをしっかり検証してくれる安心安全な不動産会社を選んでおきましょう。
おすすめはリスク情報こそ積極的に開示してくれる不動産屋さん（エージェント）です。不動産の前に、不動産屋選びをしっかり行いましょう。
不動産エージェントの選び方はこちらの記事を参考にしてみてください。
家の予算はFPと決める。住宅ローン審査は利息を取る銀行のためのもの
家の予算ってどうやって決めればいいのでしょうか。
なんとなく「年収の5倍」とか「7倍」とか。。それとも、年収が近い友達が4,000万円の物件買ったから、自分も5,000万円とか。。
もしくは、銀行の住宅ローン事前審査をしてみて、5,000万円までなら通ったから5,000万円で探すというケースもあるでしょう。
ただ、こういうやり方は絶対にお勧めしません。なぜかというと、家を買った後に住宅ローン返済に苦しめられ、最悪の場合、ローン破産してしまうからです。
そもそも、銀行は大げさに言えば「マイホームは取られたら住む場所がなくなるから、必死に返済するだろう。ギリギリまで貸して利息を取りたい」と思っているものです。
賃貸アパートのような収益不動産への投資ローンであれば、「事業」として成り立ちます。家賃収入がいくらで、月々の家賃がいくらで…と計算して貸付額を設定できます。
不動産そのものがキャッシュを生むからです。
ただ、マイホームの場合には、所有者が住んでる間はお金を生み出しません。毎月の給料から住宅ローンを返してもらうしかなく、年収から逆算してローン融資額を計算します。
最悪破産した場合には、自宅を任意売却や競売にかけて貸付額の一部を回収するため物件の評価額も大切ですが、やはり「人」に貸すという性質があります。
「人」に貸す住宅ローン。いくらの家なら買ってよいか、銀行も知らない
「人」に貸し付けるという性質の強い住宅ローン。ここで銀行は大きな問題に直面します。
賃貸マンションなどの投資用不動産であれば、家賃収入に管理費や修繕費など、ある程度予想しやすい出費を差し引いて実質的な収入が分かります。
その実質的な収入に照らし合わせて、投資ローンの返済額に無理がないかを逆算してローン貸付額を計算できます。
ただ、住宅ローンの場合には、家族の生活の出費まで把握（計算）しきれません。
お子さんの数も趣味も違います。海外旅行に頻繁に行く家族であれば、小さくない出費が毎年発生します。子どもを私立に通わせるか公立に通わせるか、さらには医学部に行かせるとしたら…
年収や家族構成が同じでも、生活スタイルによって、家計というのは天と地ほどの差がでてきます。
銀行も根掘り葉掘り聞ければいいのですが、そういうわけにもいきません。それにあくまでも予定であって、例えば転職や起業をすればライフスタイルなんてガラッと変わります。
「物件（もの）」に貸す投資ローンと異なり、「人（生活）」に貸す住宅ローン。いくらの家までなら買っていいのかというのは、銀行でも分かりません。
逆にいえば、銀行の審査に通ったからと言って、本当にそのローンを組んでいいのかどうかはまったくの別問題という事です。
借りていい額（家の予算）は、ファイナンシャルプランを立てると分かる
結局、家の予算（借りていい住宅ローンの額）は銀行もわかりません。適当に「年収の〇倍」とするのももちろんダメです。
ここで登場するのが、お金の専門家であるファイナンシャルプランナー（FP）です。
マイホームを購入することは、人生の中で最も大きな取引の一つです。それなら、会社の事業計画にあたる、個人の資金計画を立てておくのは当然のことです。
FPに、家族のこれからのライフプランを事細かに伝え、一つ一つファイナンシャルプラン（資金計画書）に落とし込んでいくのです。
もちろん人生何が起こるかわかりません。計画通りいかないこともあるでしょうし、収入が大きく変化する時もあるでしょう。
ただ、その時にファイナンシャルプランが手元にあるだけで、家計状況が変わったことも明確に分かりますし、どの支出を減らせばよいのかなど、すぐに手を打つことができます。
ファイナンシャルプランは羅針盤のようなもので、家計にお金を最も多く残すにはどのようにすればよいかというライフスタイルの提案も含まれているのです。
そのファイナンシャルプランを作って初めて、「これなら無理なく生活できる」という「本当に借りていい額」（家の予算）が分かります。
不動産取引を行った後の人生を見通すといえば大げさですが、ぜひ家を買う時には、FP（しかも保険会社に所属していない独立系）と一緒にファイナンシャルプランを立てましょう。
物件探しの「前」に、エージェントと予算を決めなければならない理由？
エージェント（信頼できる不動産屋）を探し、ファイナンシャルプランを立てることの重要性を説明しました。
でも、まだ説明が足りないことがあります。なぜ、物件探しの「前」にそれらをやらないといけないかです。
エージェント探しについては、いい物件が見つかった時に、（ネットに物件を載せている業者ではなく）直ぐに相談できる相手を確保しておくことが必要だからです。
そして、ファイナンシャルプランを先に作っておくのは、先に予算を決めておかずに物件選びを先にしてしまうと手を出してはいけない物件を買ってしまうことがあるからです。
綺麗な物件を見て、「まあ素敵！ちょっと高いけどまあ大丈夫だよね…。よしこの物件買おう！」と、一時の感情に流されてしまうケースがあるのです。。
冷静な時に「制約」（条件）を作っておけば、判断ミスを防いでくれる
そもそも予算決めの根拠が曖昧であればある程、ちょっとしたことで予算オーバーの物件にも手を出しかねません。
例えば「3,000万円の物件を探しています」という人は、「3,300万円」で素敵な物件があれば、「まあこれは3,000万円“程度”の範囲だよね」と自分で自分を納得させてしまう場合があります。
物件選びから入って内覧（内見）もしてしまうと、物件の見た目に自分の感情が流されてしまうこともあります。
物件選びや内覧の前に、お金の制約（資金計画）を作ったり、物件の制約（買主の希望条件）などをできるだけ冷静な頭でいられる初期段階で行っておくことが望ましいでしょう。
例えば「ファイナンシャルプランを作って分かったけど、私の予算は3,800万円まで。あと絶対、駅から10分以内がいい」と初めに決めておくのです。
その後に物件をみることで、マイホーム購入の失敗を防げます。自分の判断ミスを、過去の自分が助けてくれるのです。
例えば、建物が素晴らしくてとても気に入ってすごく買いたい！と思っても、その物件が4,200万円で駅から12分であれば「冷静な自分がNGを出している」と分かりますね。
「インターネットで物件探し」⇒「不動産屋さんへ問い合わせ」⇒「住宅ローン審査」⇒…という順番では、押し売りされたり、買った後にローン返済に苦しめられたりと、危険な取引になってしまうことが往々にしてあります。
ぜひ「不動産屋さん探し」⇒「ファイナンシャルプラン作成」⇒「物件探し」⇒…という順番で家探しをしてくださいね。
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