インスペクションって何？中古物件を調査する意味と注意点7つ

2018年4月からインスペクションが本格化！家を買う時に何が変わる？

空き家が増え、家が余る時代。そんな中、中古物件が注目されています。

中古物件は好立地にあることも多く、しかも安く手に入ります。最近では、リノベ物件（中古をリノベーションして再生した物件）もすっかり定着していますね。

ただ、中古物件は「建物に欠陥がありそう。地震の時大丈夫なの？」「悪い家をつかまされるんじゃないの…」という建物にまつわる不安がどうしても付きまといます。

日本人は新築思考ともいわれる中、国としてもなんとか中古市場を拡大させようといろいろな新制度を作っています。

その一つが、2018年4月から始まるインスペクションです。インスペクションとは、建築士が建物の状況を専門的に調査するものです。

これによって、建物の状態があらかじめわかった状態で不動産売買できるので安心感に繋がります。

しかも、調査の結果、建物の不具合が見つかればその分、価格交渉を行える場合があります。

逆に、売主がインスペクションをして建物を売り出す場合には、建物に欠陥がないことをアピールして優良な中古物件として売り出せるようにもなります。

これまでブラックボックスとなっていた中古住宅の価格が、実態に見合った売買価格に変わっていき、売主・買主共に納得感のある取引ができるようになる可能性がありますね。

マイホーム購入する時に、不動産屋からインスペクションの説明を受ける

2018年4月からは、中古住宅を取引する時にはインスペクションを使いやすくなります。

これまでの不動産取引から以下の点が変わることになります。

※2と3は、インスペクションを実施した時です。インスペクションをしない場合には、2と3の手続きはありません。

この制度のポイントは、1によって、売主・買主に「インスペクションという方法で中古物件の建物調査ができる方法があるよ」と伝わることです。

不動産仲介業者が「インスペクション業者をあっせんできるかどうか」を伝える時に、インスペクションとはなにかという説明があるはずだからです。

国は、まずはこの制度の周知を消費者に徹底しようという狙いがあり、「建物を事前にチェックして安心して買えるよ～」とみんなに知ってほしいのです。

ただ、インスペクションを正しく理解しておかないと「こんなはずじゃなかった」ということもあり得ます。

ここでは、家を買おうとしている買主の立場で、その意味やよくある間違い・誤解などをみていきましょう。

①インスペクションは義務ではない！でも、対応できる不動産屋で取引を

まず知っておきたいのは、インスペクションは義務ではないということです。やりたくなければしなくて構いません。

そもそも、検査業者を紹介できない不動産屋では、インスペクションしたくてもできません。つまり、こういうことですね。

中古物件の売買が当たり前になっていく中、建物調査会社（インスペクションをする会社）をあっせんできない仲介業者は「建物の中身は知りません・興味ありません」といっているようなものです。

建物調査をする・しないは別として、できるだけインスペクションに対応している不動産屋（仲介会社）を通して取引することをおすすめします。

物件は同じでも、どの不動産屋でも取引できます。安全な取引をしたい場合には、違う（建物調査に積極的な）不動産屋に行きましょう。

②仲介業者はあっせんするだけ。講習を受けた「建築士」が建物を調査

不動産屋（仲介業者）に求められているのは、建物を調査する業者を「あっせん」することだけです。

実際には、建物のプロである建築士（インスペクター）が行います。さらに言えば、建築士の中でも「既存住宅状況調査技術者」という資格を取得した建築士に限られています。

特別な資格を取るための講習を受けた建築士に限定しているのですね。

もちろん、不動産会社によっては自社で建築士を抱えて不動産会社が対応することもあります。しかし、小規模な不動産屋の多くは、別会社の建築士に依頼することになるでしょう。

ちなみに「あっせん」というのは、ただ「紹介」するだけではなく、間に入って調整したりフォローしたりできることを指します。

お客さんに「インスペクションしたいならこの調査会社に電話してね」と丸投げするだけではお客さんが困ります。

国は、しっかりとインスペクションを理解してお客さん（買主）に代わってあれこれ手続きすることを求めているのですね。

【注意】裏で調査結果を改ざん？！不動産屋とインスペクターの癒着…

インスペクションは、中古物件の売買を左右する重要な調査です。

物件を買わせようとする不動産屋が、インスペクター（建築士）に対して裏取引を持ち掛けることもあるかもしれません。

例えば、「不具合が見つかっても、調査報告書には書かないでくれ。仲介手数料の一部をキャッシュバックするから」という具合です。

逆に、リフォーム工事を受注したい不動産屋が欠陥があるように大げさな調査報告書を書いてもらうように促すかもしれません。

「買主さん、この物件気に入ってるから買うことは決まってる。修繕する必要があるっぽく報告書書いてくれたら、リフォーム受注金額の一部をバックするよ」といった感じです。

インスペクションの制度を導入している海外でも、このような利益相反事例は度々起こっています。

だからこそ、国も中立公平な調査を行うよう、インスペクター（建築士）に一定の講習を受けさせています。

さらに、国交省のガイドラインでも客観的な建物調査を行おうと、リフォーム業を営んでいる宅建業者や、建設業者などと特別な関係にある場合は開示させることで中立性を保とうとしています。

信用できる建築士かどうか、少なくとも「既存住宅状況調査技術者」の資格を持っているかは確認しましょう。

③インスペクションという名のサービスは多い。無資格者の検査もある

インスペクションは調査するという意味で、「インスペクション」という名のついたサービスは多くあります。

中には、建築士でもなんでもない人が、建物の基本的なことだけチェックするものもあります。

もちろん、そういう簡単な調査なんだな、と理解していれば構いません。

ただ、国が推奨している基準のインスペクションだと思い込んで検査してもらったのに、実は無資格の検査だった…となることは避けたいものです。

先ほど説明した通り、「既存住宅状況調査技術者」という資格を持った建築士が行うかどうかは最低限、確認しましょう。

不動産屋に「既存住宅売買瑕疵保険に使える調査をお願いします」と言う

一番いいのが、「既存住宅売買瑕疵保険」に使えるインスペクションであるかどうかを確認しておくことです。

既存住宅売買瑕疵保険（きそんじゅうたくばいばいかしほけん）は中古住宅にかける保険です。建物に不具合があった時に、最大1,000万円まで修繕費用が補償されるものです。

この保険に入るためには、保険法人の指定する建物調査（インスペクション）に合格しなければいけません。

建物を調査した結果、不具合が見つからないか、見つかった場合にはその部分を補修すれば保険に入れます。

この瑕疵保険を扱う保険法人は、国土交通大臣が指定した住宅専門の保険会社で現在5社あります。この5社がそれぞれ指定するインスペクションでないと保険に入れません。

瑕疵保険に入るかどうかは別として、この法人が指定する水準のインスペクションをしたいものです。

商品によっていろいろと複雑なところがありますが、基本的には「既存住宅状況調査技術者」の有資格者である建築士によるインスペクションを求められます。

特に瑕疵保険に入ろうと思っている場合には、保険加入に利用できるように初めからしっかりしたインスペクションをやりましょう。

でないと、瑕疵保険のためにまたお金をかけて建物調査し直す必要がでてきます。

不動産屋さんに「瑕疵保険に入るかもしれないので、それに対応できるインスペクションをしてください」とお願いしておきましょう。

④すみずみまで調査するものでない！欠陥の有無も住宅性能も保証しない

建築士が調査…というと隅々まで調査して、建物の欠陥があるかどうか調べ挙げて、性能評価までやってくれそう…

そう思われるかもしれませんが、実際には「建物の重要な部分についてできる範囲で把握する」というものです。

というのも、本当に徹底して調べ挙げるには、例えば壁の裏や床下を一部壊して、建物内部を検証しなくてはなりません。

まだ売主の所有物である時に、そんな破壊行為をしてしまうと売り物になりません。建築士も一軒一軒、詳細な調査をすると時間もかかるし費用も膨大になります。

なのでインスペクションは、目視や通水、触診、レーザーの照射など、家を壊さない「非破壊検査」で行います。

調査範囲も、「構造体力上主要な部分」と「雨水の侵入を防止する部分」がメインです。

足場を組むこともありません。大型家具などが置かれていて簡単に動かせない部分は「検査未実施」と報告書に書かれて終わりです。

まとめると、建物の大事な部分を、できる限り頑張って建築士が調査するよ！というものなのですね。

⑤売主・買主どちらがやってもいい。でも売主が拒否したら調査できない

インスペクションは、売主が自発的にやってもいいし、家を買おうとしている買主がやっても構いません。

ただ、インスペクションという言葉がまだ浸透していない段階では、売主が自発的に自宅を調査した上で売り出そうとする人は少ないかもしれません。

初期段階では、多くのケースで買主が費用負担し（数万円～10万円程度）、建物調査を行うことになるでしょう。

でももし「粗探しするのか！勝手に家を調査するな！」「家に傷がついたらどうしてくれる！」などと、売主側から拒否されたら調査自体させてもらえません。

そこは間に入る不動産屋が、インスペクションの意義を説明して説得するしかないでしょう。

そもそも、買主が買主負担で調査したいということは、それだけその家を買いたいという意思の表れです。売主としては面白くないと思わず、積極的に依頼を受けることが望ましいでしょう。

2018年4月からは「安心R住宅」も始まる。建物調査する売主が増える？

インスペクションの制度が始まる2018年4月と同じ時期に、「安心R住宅」制度が始まります。

これは国が安心と認めた中古住宅を、「安心R住宅」という証票（ロゴマーク）をつけて売ってもいいよ、という制度です。

安心R住宅は、中古物件に対する「不安」「汚い」「わからない」という3つを払しょくしようと、以下の基準を設けています。

ここでのポイントは、安心R住宅の認定を受けるためには、インスペクションに合格することが必須であることです。

安心R住宅として売り出せば、速く売れる・高値で売れるという状況になったらどうでしょう。

売主としては「インスペクションを拒否してたら、質の悪い中古物件と思われて売れなくなる。むしろ、調査して合格すれば買主に安心感を与えられるから、インスペクションしよう」となるかもしれません。

インスペクションが家の状態がいいことを示せるツールとして認識されれば、売主負担の自発的な調査が増える可能性がありますね。

⑥実は宅建士（不動産屋）は建築の素人。インスペクションには立ち会う

既に説明した通り、家を調査するのは不動産屋ではなく、不動産会社（買主）から依頼を受けた建築士です。

それは、不動産会社や不動産取引の法令や権利関係に詳しい宅地建物取引士（宅建士）は、建築のことについては素人（に毛が生えた程度）かもしれないからです。

でも、重要事項説明でインスペクション結果の説明をするのは宅建士です。

つまり、インスペクションを不動産屋さんに丸投げしてしまうと、建物の詳細な説明や、本当に建物状況を理解している専門家からの解説が聞けないかもしれません。

もちろん、契約の前にインスペクター（建築士）からの詳細な説明はあると思います。

しかしできるだけ建物調査の当日は、一緒に現場を見ておくことをおすすめします。実際に調査をしながら家の説明を受けることでその家についてよく理解できますし、その場で質問もできます。

後から報告書をもとに説明を受けるのとは雲泥の差があるでしょう。

さらにいえば、買主不在で検査をしていると、手抜きをしたり、調査結果を見栄え良く改ざんして契約に結びつけようとしてしまう隙を与えるかもしれません。

調査時間は数時間に及ぶこともありますので、ずっと一緒に立ち会うことは難しい場合には、初めだけ（または最初と最後だけ）立ち会うことでも公正な調査を促すことに繋がるでしょう。

⑦築年数より立地や建物状況が重視される「欧米型マイホーム取引」に？

インスペクションが先行している米国では、優良な中古住宅を買い、メンテナンスして高値で売っています。

建物をしっかり調査することが根付いているからですね。

取引時には、デューディリジェンス（インスペクションを含む専門家による住宅の鑑定）やディスクロージャー（売主からの情報開示）を行います。

データでみても、欧米では中古の取引割合も欧米では70～90％を占めます。一方で新築思考といわれる日本では15％程度と大きく開きがあります。

家を建ててから取り壊すまでの住宅寿命も、アメリカでは66.6年、イギリスで80.6年です。一方で日本は30年という調査があります（国交省）。

日本の建物が著しく品質が劣っているわけではありません。日本の建築技術は世界でも十分闘える水準であり、メンテナンスしながら暮らせば30年で取り壊す必要はありません。

中古物件は、新築よりも安く買うことができ、しかも好立地に多く存在する中古住宅は資産価値の高い家であることが多いです。

だから合理的なアメリカ人は特に中古を好んで買いたがります。

しかし日本では、「一生に一度」「夢の新築マイホーム」などという意識が強く、国交省の調査でも新築を買う理由の筆頭に「気持ちがいいから」という感情的な側面で購入していることがわかっています。

建物を長く使うという意識が根付いていないのです。新しい家こそ価値があると考え、だからこそ「築年数」ということをよく気にします。

どんなに建物を修繕して質を保っているマイホームであっても、築年数が20年程度経っていればほとんど評価対象にしないのですね。

メンテナンスしてない中古物件は売れなくなる？建物状況で価格が二極化

今後インスペクションが普及すれば、日本でも立地や建物の状況を重視した中古住宅の売買が活発になる可能性があります。

「なんだ、建物はまだまだ使えるじゃないか。立地もいいし利便性が高い家もいいじゃないか」ということが徐々に分かり始めれば、中古が購入の選択肢に入ってきます。

ただ、もちろん中古であればどんな物件でもいいわけではありません。

むしろ、メンテナンスの行き届いた質のいい物件と、放置してきたボロ物件で明確な価格差が現れることになっていくでしょう。

言葉を変えれば、家を大切に使ってきた人が報われる時代になるということです。大切に使った家は高く売れ、品質の悪い中古は住宅市場から駆逐されるという言い方もできます。

これまでは、「中古ってなんだか不安」という理由で、良い家も悪い家も同じように評価され売主（所有者）が自宅を修繕するインセンティブに乏しかった事情があります。

今後は、先に説明した通り、優良な中古住宅に対して国がお墨付きを与える「安心R住宅」制度の普及も相まって、「建物品質を維持・向上されないと買い手から相手にされない」ということになるかもしれません。

インスペクションによって建物の状態を明らかにすることで、中古物件に対する不安を払しょくし、中古住宅を積極的に活用していこうということを国交省は謳っています。

その裏メッセージとしては、「建物の状況を調査したり、買ってからはちゃんとメンテナンスしないと、売れなくなるかもよ」ということかもしれませんね。

家の買い方が変わってくる起爆剤の一つ、それがインスペクションです。