安全な土地・建物のチェックポイントとリフォーム会社の選び方

家族の命を守るマイホーム。でも安全性やリフォーム会社は見分けにくい

家を選ぶ時にはいろいろな点をチェックしなければなりません。

中でも、「家族の命を守ることができるマイホームか？」というのは気になります。危険な土地や、欠陥のある建物を買うのは絶対に避けたいものです。

また、いまだにぼったくり工事・欠陥工事…をニュースで特集されることもあります。

耐震補強を行うなど、建物をリフォーム・リノベーションして建物の安全性を高めることを前提として中古住宅を買うのであれば、力のあるリフォーム業者に頼みたいものです。

これら安全性は大事であることは分かっているものの、直接目に見えて分かりやすいものでないのが悩ましいところです。

延べ床面積や築年数など数値で分かりやすく理解できるものではありません。

だからこそ、住宅が安全かどうかノーチェックで買ってしまって後悔してしまうことが少なからず起こってしまうのです…。

ここでは、「土地や建物の安全性をどう見抜くか？」「万が一の備え方はあるのか？」「優良なリフォーム・リノベーション会社の選び方は？」などをどう見分けていくか具体的にみていきましょう。

土地の安全性を確認するポイントと方法。災害データや地盤調査を活用

不動産は大きく「土地」と「建物」に分かれます。まず土地については、机上調査としては以下などを確認することで、安全性を判断できます。

近年は、国や自治体の災害データが整備されており、また民間企業も地盤情報を収集するなど情報網が発達しています。

例えば、土地履歴を調査することで過去にどんな使われてきたかどうかが分かります。

昔に水田・河川・湖・沼だった土地は、地震の揺れが大きくなったり液状化の可能性が増します。工場や病院などの施設があった場合には、土壌汚染が発生している場合もあります。

また、国交省のハザードマップや、土壌汚染対策法の指定区域でないかなどを確認して、災害の起こりやすさや被害の大きさを予想できます。

さらに、地名や神社仏閣の位置関係や、過去の先人が後世に残したメッセージを読み解くことで災害の影響を推し量ることもできます。

地面の下が今どういう状況かを知るなら、地盤調査もあります。

ただ、更地の状態から新築するケースであれば簡単に実施できますが、既に家が建っている中古住宅の場合には地盤調査ができないケースもあります。

その場合には、地盤調査会社が保有している近隣の地盤データを使って類推することができます。

いずれにせよ、調査する方法は複数あります。先人の知恵と現代の英知、両方をフル活用して事前に土地の安全性を判断できます。

土地は一見ただの土に見えるかもしれませんが、忘れずにチェックしたいですね。

個人で調べるのは難しい。調査・検証ができる不動産会社を選ぶ！

とはいうものの、面倒だなあと思います。確かに、調査するのはそれほど簡単ではありません。

でも安心してください。

これをやるのはあなたではなく不動産仲介会社です。不動産屋さんに安全性を確認してもらうようお願いしましょう。

むしろこのような専門的なことを個人で行うのは難しいものです。こういう調査・検証ができるプロの不動産会社を選ぶことが大事です。

不動産取引をする中で、安全性の話が一切出てこない場合、「この土地は大丈夫ですか？」と聞いてみてください。

理由をつけて納得できる説明なら安心です。

一方で、なんの具体的な説明もなく「大丈夫だと思いますよ」など、漠然とした答えしか返ってこない場合は、一度冷静に考え直しましょう（不動産屋さんを変えたほうがいいです）。

ご家族の命の安全はなにより大切なはずです。マイホームを買う前に、ご家族の命を預けていい不動産会社か自分の目でしっかりと確認しましょう。

不動産屋をどうやって選べばいいかについては、以下の記事を参考にしてみてください。

【7つの方法】良い不動産屋の見分け方・選び方（住宅購入編）

2018-01-10

建物の耐震性を誤解してない？建築年月（築年数）だけで確認すると危険

次に、建物の安全性はどうでしょうか。まず、国が定めた耐震性の基準に適合しているかを確認しましょう。

耐震基準は「1981年6月」を境に変わっています。

1981年5月末までに建築確認したものを「旧耐震」基準と呼び、1981年6月以降に建築確認したものを「新耐震」基準と呼びます。

ここで注意しなければならないのは、厳密には建築年月ではなく「建築確認」の時期で判断しなければならないということです。

築年数が1981年12月だからといって、新耐震基準に適合しているかはわからないのです。

「建築確認」をした時期が、1981年6月以降かどうかを確認する必要があります。尚、「建築確認」というのは、「この土地にこういう家を建てたい」と役所に申請することです。

具体例でご説明しましょう。

例えば1981年5月に建築確認をした家が1981年12月に建築が完了した場合はどうでしょう。

1981年12月が築年数となっていても、これは1981年5月に建築確認を取っているため「旧耐震」です。

ですので、築年数で判断する場合には、余裕を持って「1983年以後かどうか」くらいで確認するのが安全です。

木造は2000年に基準が改正されている。昔は役所の検査はザルだった？

さらに、木造住宅の場合には2000年に基準が変わっています。

壁のバランスや、金具の設置義務など、耐震性に大きくかかわる項目が追加されています。

中古の木造戸建て住宅を購入する場合は、2000年基準に適合するかどうかを確認しましょう。

…というここまでの話が、一般的にいわれることです。

実はこのように書類上で確認するだけでは不十分なのです。

本当に建物の安全性を確認したいなら、特に木造住宅の場合には、もっと専門的な調査をしなければなりません。

「建築確認」では、「こんな家を建てます」と申請しますが、設計図通り耐震基準に従って建てたかは別問題です。

本来、建物が建った後には、役所に申請された通り建物が建築されたかどうかを検査し、合格すれば「検査済証」が交付されます。

しかし、なんと2000年ころまでは、この完了検査を半分以上の建物で実施していませんでした。

つまり、建物が本当に安全かどうかはわからないままなのです。ですので、検査済証がない物件はもう一度検査する必要があります。

特に古い戸建て住宅の場合には、耐震性を検査する「耐震診断」を行いましょう。そうすれば、家の耐震性が数値化され、客観的に地震に強い家かどうかがわかります。

10万円程度は費用がかかりますが、長くご家族と安全に暮らすための検査です。

検査済証もない中古戸建て住宅であれば、マイホームを買う前に、一度、建築士による耐震診断をぜひおすすめします。

戸建ての中古物件なら、建築士による「インスペクション」をやろう！

また、建物は耐震性だけではありません。

たとえ耐震性を満たしていても、外壁や屋根の状況、雨漏りや、床下のシロアリ被害の有無などがあるかもしれません。

そこで、建物のプロである建築士が、中古の戸建て住宅の状況を調査する「インスペクション」が強く推奨されています。

事実、2016年にはインスペクションを促す「改正宅建業法」が成立、2018年4月からは本格施行されます。

中古住宅は好立地物件が多く、優良物件がゴロゴロしています。しかし、安全性が守られていない建物はなにより大切な家族の命が脅かされてしまいます。

ですので、戸建ての中古物件の場合には、建築士によるインスペクションを実施し建物の不具合や老朽化具合も確認しましょう。

その結果、なんらかの不具合があれば、補強できるか・いくらかかるかを算出して、購入判断を行えばいいのです。

このように、戸建て住宅の安全性を検証するには、「耐震診断」や「インスペクション」が用意されています。

建物の状況を調査することは重要ですが、建築士という専門家でないと見抜くのは難しいものです。

「家を買う」ということは、本来、それだけ調査が必要な大きな取引ともいえます。戸建てを買う前には、インスペクションを利用しましょう。

万が一に備えた中古住宅版の瑕疵保険もある。検査と補償でダブルに安心

もし、生活していて不具合がみつかったらどうしたらよいでしょうか。

そのために、中古住宅版の瑕疵保険である「既存住宅売買瑕疵保険」という保険が用意されています。

最大1,000万円までの補修費用がでます。保証の対象となるのは、以下の通りで、つまりは家の重要な部分です。

補修費用の他に、調査費用や補修工事中の転居・仮住まい費用なども支払われます。

この保険に入るには、「インスペクション」の実施が必要です。

インスペクション（建物調査）を行い、不具合がみつかれば補修した上で、保険会社の検査に合格した建物のみこの保険に入れます。

保険に入れたことで一定の安心感があり、万が一にも補修費用が補填されるという、「検査」と「補償」が一体となったダブルで安心な保険です。

さらに、瑕疵保険に入ることで、以下などの優遇制度もあります。

強制加入ではなく、任意の保険ですが中古住宅にも瑕疵保険があることを知っておきましょう。

欠陥住宅を防ぐ！家を安全にするリフォーム会社はこのポイントで選ぶ

ここまでは、土地や建物の安全性をどう見抜くか、そして、不具合があった場合の保険についてお話しました。

さて、建物に不具合の補修や耐震改修、設備や間取りを変える場合には、リフォーム（リノベーション）を実施します。

欠陥リフォーム…などの言葉がある通り、優良なリフォーム会社を選ぶことがとても大切です。

リフォーム・リノベーション会社には、それぞれ得意とする分野も異なります。

なにをポイントに見抜けばいいのでしょうか？デザインに強くカッコいいリノベーションを行う会社はどうしょうか？

実は、表面をかっこよく見せるだけの表層リフォームはどの会社でもできます。

リノベーション後の写真だけを見て、どの会社で施工したか見抜けません。この事実は、どこの会社でもカッコよく見せるリフォームだけなら簡単にできることを物語っているのです。

「耐震改修ができない」「取ってはいけない壁を取る」…こんなリフォーム会社も多いのです。

耐震改修を行うなど、建物の安全性を考えるなら壁の裏側や躯体など「普段見えない部分」こそしっかり施工することが重要です。

建築士がいるか？耐震基準適合証明書を発行したことがあるか？etc…

見えない部分に手を抜かない会社を選ぶなら、以下の基準を満たす会社であれば安心でしょう。

しかし上記の条件をすべて満たす会社は、残念ながらとても少ないのが実態です。感覚的には、20社に1社もありません。

リフォームは、出来上がった後には壁の裏や床下など、覆い隠されてしまう部分があります。

そして、その見えなくなる部分こそ、安全性に直結する部分であったりします。

もしかしたら、なかなか選ぶことは難しい…と思われるかもしれません。その場合には、例えば以下のように聞いてみましょう。

この辺りの実務に精通していれば、耐震改修やインスペクションなど、中古住宅の安全性を見抜く力があることが期待できます。

力のある会社は確かに存在します。不動産会社選びと同じように、リフォーム会社も慎重に選びましょう。

安全なマイホームはお金の安心も生む。危険な家は売れ残ってしまう？

土地・建物の安全性をどう見抜くか、改修する場合にはどうやってリフォーム・リノベーション会社を選べばよいかをみてきました。

近年は大地震も数年に一度のペースで発生しており、今後はますます安全な家に価値がおかれる時代になるでしょう。

実は、安全な家は、家族の命を守るのみならず、お金の安心を得ることにも繋がります。

具体的には、危険な家を買ってしまうと、将来自宅を売る時に「この家は危険だから買うのをやめよう」と将来の購入候補者から避けられるかもしれません。

事実、地震によって液状化した土地に建てられた不動産の価格が暴落し、買い手がつかない事態になったケースもあります。

国も耐震基準を満たす住宅を増やそうと補助金を出したり、逆に耐震性のない家を取り壊して優良な住宅を建てた場合に補助金を出す事業を行ったこともありました。

国が安心な中古住宅を認定する「安心R住宅」でも、長期固定の住宅ローン「フラット35」でも耐震性が求められます。

このように、安全な家は今後ますます求められ、多くのメリットも享受できます。

安全なマイホームは、家族を守る（家の安全）とともに、家の資産価値（お金の安心）にも直結するのですね。長く安心して暮らすためにも、安全な家を選んで買いましょう。